Broj: Rev 1668/09

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

P R E S U D A

 

              Vrhovni sud Republike Hrvatske u Zagrebu u vijeću sastavljenom od sudaca Katarine Buljan, predsjednice vijeća, Gordane Matasić Špoljarić, članice vijeća, Aleksandra Peruzovića, člana vijeća, Viktorije Lovrić, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice te Branka Medančića, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice S. V. iz T., zastupane po punomoćnici Lj. S., odvjetnici u P., protiv tuženice Općine T., zastupane po punomoćnicima I. Š. i V. Š., odvjetnicima u Zajedničkom odvjetničkom uredu u R., odlučujući o reviziji tužiteljice protiv presude Županijskog suda u Puli-Pola poslovni broj Gž-3895/07-2 od 9. veljače 2009. kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Pazinu poslovni broj P-538/06-10 od 4. svibnja 2007., u sjednici održanoj dana 21. veljače 2012.,

 

p r e s u d i o   j e

 

              Revizija tužiteljice protiv presude Županijskog suda u Puli-Pola poslovni broj Gž-3895/07-2 od 9. veljače 2009. odbija se kao neosnovana.

 

Obrazloženje

 

              Općinski sud u Pazinu presudom poslovni broj P-538/06-10 od 4. svibnja 2007. prihvatio je tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

 

              I. Nalaže se tuženiku, Općini T., da u roku od 15 dana sa tužiteljicom S. V. iz T., …, sklopi ugovor o prodaji nekretnine, kojim:

 

              1. tuženik kao prodavatelj, prodaje, a tuženica kao kupac kupuje, nekretninu u T., …, i to 2558/10000 dijela nekretnine na k.č.br. 77/3 ZGR. i k.o. T. iz z.k.ul.br. E-1938, poduložak 3, s kojim je neodvojivo povezano pravo vlasništva stana na prvom katu i potkrovlje, a sastoji se od hodnika, kupaone, kuhinje s blagovaonom, dnevnog boravka i potkrovlja označenim slovom „C“ i obojan crvenom bojom, ukupne korisne površine 40,23 m²,

 

              2. za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 168.500,00 kn (stošezdesetosamtisućaipetstokuna),

 

              3. tužiteljica se obvezuje isplatiti tuženiku kupoprodajnu cijenu u roku od 8 dana od dana potpisa ugovora,

 

              4. tužiteljica stupa u samostalni posjed s danom zaključenja kupoprodajnog ugovora,

 

              5. tužiteljica se obvezuje podmiriti porez na promet nekretnina,

 

              6. tužiteljica je ovlaštena bez ikakve daljnje dozvole ili odobrenja tuženika u zemljišnoj knjizi ishoditi uknjižbu prava vlasništva na kupljenoj nekretnini na svoje ime i u svoju korist,

 

              7. tuženik jamči tužiteljici, da je prodana nekretnina njegovo vlasništvo, da na njoj ne postoji pravo trećeg koje bi isključivalo, umanjivalo ili ograničavalo tužiteljičino pravo vlasništva, a posebno da nekretnina nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima,

 

              Jer će u protivnom ugovor zamijeniti ova presuda po svojoj pravomoćnosti“ (toč. I. izreke).

 

              Tuženici je naloženo naknaditi tužiteljici parnične troškove u iznosu od 16.012,50 kune (točka II izreke), dok je zahtjev tuženika za naknadom parničnih troškova odbijen (točka III izreke).

 

              Tako je sud odlučio u sporu u kojemu tužiteljica tvrdi da je stekla pravo prvokupa na predmetnoj nekretnini u T. koju koristi na osnovi sklopljenog ugovora najmu i slijedom odluke tuženika o načinu prodaje nekretnine i uspostavi prava prvokupa u postupku javnog natječaja u korist tužiteljice.

 

              Županijski sud u Puli-Pola presudom poslovni broj Gž-3895/07-2 od 9. veljače 2009. preinačio je prvostupanjsku presudu te odbio zahtjev tužiteljice kojim je zahtijevala da sud naloži Općini T. sklopiti s tužiteljicom S. V. ugovor o prodaji nekretnine gore navedenog sadržaja (točka I izreke). Tužiteljici je naloženo naknaditi tuženici parnične troškove u iznosu od 6.100,00 kuna (točka II izreke), te troškove žalbenog postupka u iznosu od 6.312,50 kuna (točka III izreke).

 

              Protiv drugostupanjske presude tužiteljica je podnijela reviziju zbog apsolutno bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primjene odredaba materijalnog prava s prijedlogom da Vrhovni sud Republike Hrvatske ukine drugostupanjsku i prvostupanjsku presudu i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, a tuženici naloži naknaditi tužiteljici trošak revizije u iznosu od 4.575,00 kuna.

 

              Tuženica nije odgovorila na reviziju.

 

              Revizija nije osnovana.

 

Revizijski sud ispitao je pobijanu drugostupanjsku presudu u smislu odredbe čl. 392. a. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08 i 123/08 - dalje: ZPP) u svezi s odredbom čl. 53. st. 4. Zakona o izmjenama i dopunama ZPP-a („Narodne novine“, broj 57/11), samo u dijelu u kojem se pobija revizijom i u granicama razloga određeno navedenih u reviziji, pazeći po službenoj dužnosti na pogrešnu primjenu materijalnog prava i na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 8. ZPP-a.

 

U postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 8. ZPP-a na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

 

Nije ostvaren ni revizijski razlog bitne povrede iz odredbe čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a na koju se ukazuje u reviziji. Suprotno tvrdnji tužitelja pobijana presuda sadrži neproturječne razloge o svim žalbenim razlozima odlučnim za rješenje spora (prema odredbi čl. 375. st. 1. ZPP-a).

 

Premda tužitelj u reviziji navodi da presuda ima nedostataka zbog proturječnih i nejasnih navoda o odlučnim činjenicama, iz sadržaja revizije proizlazi da se revizijom dovode u pitanje činjenična utvrđenja nižestupanjskih sudova u odnosu na tijek postupka prodaje sporne nekretnine, iako po čl. 385. ZPP pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje nije dopušten revizijski razlog.

 

Revident neutemeljeno ukazuje i na revizijski razlog pogrešne primjene odredaba materijalnog prava. Pogrešna primjena materijalnog prava postoji kada sud nije primijenio odredbu materijalnog prava koju je trebao primijeniti ili kad takvu odredbu nije pravilno primijenio (čl. 356. ZPP-a).

 

U postupku pred nižestupanjskim sudovima je utvrđeno:

 

- da je tužiteljica zaposlenica dječjeg vrtića u T. te je na temelju Rješenja tuženika od 3. ožujka 1995. istoga dana sklopila s tuženikom Ugovor o najmu stana u T., …. I kat lijevo na pet godina, koji je produžen Aneksom od 15. veljače 2006. za daljnjih šest mjeseci, te da je iskazala namjeru kupiti predmetni stan,

 

- da je tuženik vlasnik predmetnog stana kao posebnog dijela zgrade, te da je 20. lipnja 2006. na svojoj oglasnoj ploči oglasio javni natječaj od 14. lipnja 2006. o prodaji stana (i cijele zgrade), a tekst javnog natječaja da je sadržavao odredbu prema kojoj pravo prvokupa predmetnih nekretnina imaju korisnici nekretnina, s time što status korisnika mogu dokazivati i ugovorom o najmu, te imaju pravo kupiti nekretninu pod najpovoljnijim uvjetima postignutim na natječaju,

 

- prema uvjetima javnog natječaja Općinsko poglavarstvo Općine T. zadržava pravo u cijelosti ili dijelom poništiti postupak prikupljanja ponuda ili ne prihvatiti ni jednu ponudu bez obaveze da natjecatelje obavijesti o razlozima poništaja,

 

- da tužiteljica nije dostavila ponudu za kupnju stana, a da je takvu ponudu dostavio J. B. koji je za stan kojega koristi tužiteljica ponudio 168.500,00 kuna, o čemu je tužiteljica obaviještena na temelju zaključka poglavarstva tuženika i pozvana dopisom da se izjasni želi li se koristiti pravom prvokupa,

 

- tužiteljica se podneskom od 20. srpnja 2007. izjasnila da se želi koristiti pravom prvokupa i kupiti stan po cijeni od 168.500,00 kuna,

 

- da je Općinsko poglavarstvo tuženika donijelo Odluku da se predmetni stan proda tužiteljici, o čemu je ona obaviještena, a ista obavijest je poslana i J. B. koji je iznio pisane primjedbe na Odluku o prodaji zahtijevajući da se stan proda njemu,

 

- da je Općinsko poglavarstvo na sjednici od 23. kolovoza 2006. donijelo Odluku o poništenju javnog natječaja u odnosu na predmetni stan, a na tu odluku je tužiteljica podnijela prigovor podneskom od 31. kolovoza 2006.,

 

- da je u ponovljenom natječaju ponudu za kupnju stana podnijela tužiteljica i J. B., a kao najpovoljniji ponuditelj da je izabran J. B..

 

Polazeći od navedenih utvrđenja prvostupanjski sud je prihvatio tužbeni zahtjev i naložio tuženici sklapanje ugovora uz obrazloženje da je tuženica vlasnica stana, da je na propisani način provela postupak javnog natječaja kojim je pozvala neodređeni broj osoba da stave ponudu za kupnju stana, da nije odlučno što tužiteljica nije sudjelovala u natječaju prijavom i da je dovoljno što je prihvatila pisanu ponudu za korištenjem prava prvokupa, te da je time došlo od sklapanja ugovora i tuženik u tom stadiju prodaje više nije mogao poništiti natječaj, odnosno poništaj nema nikakvog učinka na stvoreni obveznopravni odnos temeljem kojega tužiteljica osnovano zahtijeva sklapanje pisanog ugovora.

 

Drugostupanjski sud je preinačio prvostupanjsku presudu uz obrazloženje da pravo prvokupa može biti uspostavljeno samo na temelju zakona ili pravnog posla, da zakonom nije uspostavljeno pravo prvokupa nekretnina u korist najmoprimaca koji nisu u kategoriji zaštićenih najmoprimaca. Polazeći od utvrđenja da je tuženik greškom u javnom natječaju naveo da postoji pravo prvokupa, te cijeneći da pravo prvokupa nije uspostavljeno na temelju pravnog posla, taj sud je zaključio da u korist tužiteljice nije na valjan način uspostavljeno pravo prvokupa, da je tuženica imala pravo poništiti javni natječaj, i da nema obvezu sklopiti s tužiteljicom predmetni ugovor.

 

U revizijskom stadiju postupka sporno je da li je na temelju provedenog javnog natječaja i odgovarajućih odluka tuženika tužiteljica stekla pravo prvokupa na predmetnom stanu u T., jesu li bile ispunjene zakonske pretpostavke za poništaj natječaja nakon što je zaključkom prihvaćena ponuda tužiteljice za korištenje pravom prvokupa, a s tim u vezi postoji li obveza tuženika sklopiti ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine.

 

Prije ostalog valja napomenuti da je pravo prvokupa obvezno pravo i svoj izvor može imati u zakonu, slobodnoj volji stranaka ili u odluci suda ili koje druge vlasti. Radi se o pravu kojim stranke mogu slobodno raspolagati (ako nije drugačije propisano), pa je tuženik u ovom slučaju mogao odlučiti da pod određenim uvjetima uspostavi pravo prvokupa nekretnine u korist tužiteljice koja je spornu nekretninu koristila na temelju ugovora o najmu.

 

Nadalje se napominje da postupak javnog natječaja koji je tuženik proveo na temelju odredbe čl. 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01) te odredaba Odluke o uvjetima, načinu i postupku za gospodarenje imovinom u vlasništvu Općine T. (Službene novine Grada P. broj 10/95), u vezi s Poslovnikom Općine T. nije upravni postupak već podzakonskim aktom uređen postupak raspolaganja nekretninama. U tom postupku Općinsko poglavarstvo Općine T. ne predstavlja tijelo koje u obavljanju javnih ovlasti rješava o stanovitom pravu ili obvezi određenog pojedinca ili organizacije u kakvoj upravnoj stvari, već se pojavljuje kao nositelj prava raspolaganja na nekretnini, pa stoga odluke donesene u tom postupku predstavljaju akte raspolaganja, a ne upravne akte, i raspolaganje se procjenjuje prema propisima obveznog, a ne upravnog prava.

 

Zato je tuženik slobodno unaprijed odredio uvjete prodaje nekretnine javnim natječajem. Raspisani javni natječaj za prodaju zemljišta u vlasništvu države predstavlja poziv za ponudu u smislu odredbe čl. 33. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 53/91, 73/91, 3/94, 7/96 i 112/99 – dalje: ZOO), dok prijave zainteresiranih osoba na raspisani natječaj predstavljaju ponudu njih kao potencijalnih kupaca tuženiku kao prodavatelju (čl. 32. ZOO-a). Odluka o izboru najpovoljnije ponude, a čiji sadržaj je deklaratorne naravi, sadržajno je akt raspolaganja tuženika, i samo je pretpostavka za sklapanje ugovora o prodaji nekretnine. Tek sklapanjem ugovora nastaje obveznopravni odnos između tuženika kao prodavatelja i (odlukom odabranog) ponuđača kao kupca.

 

Polazeći od utvrđenja da prema uvjetima javnog natječaja Općinsko poglavarstvo Općine T. zadržava pravo u cijelosti ili dijelom poništiti postupak prikupljanja ponuda, a prema naprijed navedenom pravnom shvaćanju ovoga suda u trenutku poništaja natječaja ugovor nije bio sklopljen, tuženica je poništila natječaj u vrijeme kada je to još mogla učiniti.

 

Zato je u okolnostima konkretnog slučaja drugostupanjski sud pravilno zaključio da tuženik nema obvezu sklopiti s tužiteljicom predmetni ugovor, pa je tužbeni zahtjev odbijen pravilnom primjenom materijalnog prava.

 

Zbog iznijetih razloga nisu ostvareni revizijski razlozi na koje sud pazi po službenoj dužnosti, niti oni na koje ukazuje revident, pa je reviziju valjalo odbiti po čl. 393. ZPP.

 

U Zagrebu, 21. veljače 2012.