Europski parlament i Vijeće Europske unije donijeli su 4. veljače 2014. godine Direktivu 2014/17/EU o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine i o izmjeni direktiva 2008/48/EZ i 2013/36/EU i Uredbe (EU) br. 1093/2010 (u daljnjem tekstu: Direktiva o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima).
Direktiva o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima donesena je, nakon svjetske financijske krize koja je izbila u razdoblju između 2007. i 2008. godine, u cilju veće zaštite potrošača.
Na razini Europske unije utvrđeno je daje svjetska financijska kriza imala značajan utjecaj na građane Europske unije na način da su mnogi izgubili povjerenje u financijski sektor.
Glavni ciljevi Direktive o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene kredite su:
- bolje informiranje potrošača prije sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu
- detaljnije uređenje procjene kreditne sposobnosti potrošača
- jedinstveni izračun efektivne kamatne stope na razini Europske unije
- promoviranje mjera koje podupiru obrazovanje potrošača s ciljem odgovornog zaduživanja i upravljanja dugom
- uvođenje Europskog standardiziranog informativnog obrasca (ESIS) na razini Europske unije koji će sadržavati sve relevantne informacije o vjerovniku, kreditnom posredniku, glavnim obilježjima kredita, kamatnoj stopi, prijevremenoj otplati i si., a temeljem kojeg će potrošačima biti lakše uspoređivati ponude o kreditu
- bolja zaštita potrošača kada je kredit u stranoj valuti i pravo na konverziju
- poticanje vjerovnika da pokažu razuman stupanj strpljenja prije pokretanja ovršnog postupka
- ograničenje troškova koje vjerovnik može naplatiti potrošaču zbog neispunjavanja obveze na način da zaračunati troškovi ne smiju biti veći nego što je potrebno da se vjerovnik kompenzira za troškove koji su nastali kao posljedica neplaćanja
- mogućnost ugovaranja da je povrat ili prijenos sredstava osiguranja ili prihoda od prodaje osiguranja dovoljan za otplatu kredita
- registracija kreditnih posrednika i uvjeti za pružanje usluga.
Prema procjeni na razini Europske unije izrađenoj pri izradi Direktive o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima oko 59% građana Europske unije ima teškoća s razumijevanjem hipotekamih kredita i povezanih rizika. Predugovome informacije su teško usporedive pri čemu 38% građana Europske unije smatra da teško ili vrlo teško može usporediti ponude. Prisutno je i neodgovorno kreditiranje.
Posljedice financijske krize osjećaju se još i danas u Republici Hrvatskoj. Prema podacima Financijske agencije od 31. siječnja 2017. godine zbog neizvršenih osnova za plaćanje (rješenje o ovrsi, zadužnica i dr.) blokirane račune ima 328.977 građana. Dug građana iz osnova za plaćanje iznosio je 41,36 milijardi kuna, što je za 0,5% više u odnosu na prethodni mjesec.
Prema podacima Hrvatske narodne banke, udjel nenaplativih i djelomično naplativih kredita u ukupnom broju odobrenih kredita na dan 31. prosinca 2016. godine iznosio je 13,80%. Podaci Hrvatske narodne banke pokazuju daje kod kredita odobrenih stanovništvu udio loših kredita krajem prosinca 2016. godine iznosio 7,57%.
Stanovništvo je najviše zaduženo putem stambenih kredita, a krajem lipnja 2016. godine ti su krediti ukupno iznosili oko 48 milijardi kuna, a upitna je bila naplata oko 3,6 milijarde kuna.
Prema podacima Ministarstva financija iz ožujka 2016. godine od ukupnog broja ugovora o kreditu u CHF ili vezanih uz CHF, oko 94% potrošača je prihvatilo konverziju CHF kredita.
Sve navedeno upućuje da je područje stambenog potrošačkog kreditiranja u Republici Hrvatskoj potrebno dodatno urediti u cilju povećanja zaštite potrošača i ispunjenja obveza iz Direktive o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima, iako je već uređeno sljedećim zakonima: Zakonom o potrošačkom kreditiranju (Narodne novine, br. 75/09, 112/12, 143/13, 147/13, 9/15, 74/15, 78/15 i 102/15), Zakonom o kreditnim institucijama (Narodne novine, br.
159/13, 19/15 i 102/15), Zakonom o zaštiti potrošača (Narodne novine, br. 41/14 i 110/15) i Zakonom o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15). Dakle, određena razina zaštite potrošača je osigurana, no potrebno ju je povećati u svrhu zaštite potrošača kao ekonomski slabije ugovorne strane, kada djeluje izvan poslovne djelatnosti ili profesionalnog zanimanja.
Ovaj Zakon primjenjivat će se na ugovore o stambenom potrošačkom kreditu kojima vjerovnik odobrava ili obećava odobriti potrošaču kredit u obliku odgode plaćanja, kredita ili slične financijske nagodbe, a koji uključuje:
- ugovor o kreditu za koji je kao instrument osiguranja dano založno pravo na stambenoj nekretnini ili prijenos prava vlasništva na stambenoj nekretnini radi osiguranja tražbine ili
- ugovor o kreditu čija je namjena stjecanje ili zadržavanje prava vlasništva potrošača na stambenoj nekretnini. Stambena nekretnina je nekretnina namijenjena stanovanju i to: obiteljska kuća i stan, ali i kuća i stan za odmor.
U dijelu informiranja potrošača prije sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu propisano je da u slučaju kada je dana obvezujuća ponuda, kreditna institucija je dužna potrošaču ostaviti rok od najmanje 15 dana za usporedbu ponuda, procjenu njihovih učinaka i donošenje informirane odluke. Važno je istaknuti daje ovim Zakonom uređen i odustanak od ugovora na način da potrošač ima pravo u roku od 14 dana od dana sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu odustati od ugovora bez navođenja razloga.
Procjena kreditne sposobnosti potrošača mora biti kontinuirana na način da se procjena kreditne sposobnosti treba temeljiti na informacijama o financijskoj i ekonomskoj situaciji potrošača, uključujući njegove prihode i rashode. Procjena kreditne sposobnosti potrošača ne smije se pretežito temeljiti na činjenici daje vrijednost stambene nekretnine veća od ukupnog iznosa kredita ili na pretpostavci da će vrijednost stambene nekretnine rasti, osim ako je svrha ugovora o stambenom potrošačkom kreditu izgradnja ili obnova stambene nekretnine.
Hrvatska narodna banka će detaljnije podzakonskim propisom propisati proces procjene kreditne sposobnosti potrošača.
U Republici Hrvatskoj je prema podacima Hrvatske narodne banke oko 80% štednih i oročenih depozita u bankama u stranoj valuti, pretežito u eurima. Visok stupanj depozitne euroizacije uzrokuje primjenu valutne klauzule u kreditnim odnosima, odnosno vezanje kredita uz tečaj kune prema nekoj stranoj valuti. U tom smislu izuzetno je bitno informiranje potrošača te je ovim Zakonom propisano daje kreditna institucija dužna obavijestiti potrošača koji je sklopio ugovor o stambenom potrošačkom kreditu u stranoj valuti ili je vezan uz stranu valutu svaki puta kada se vrijednost ukupnog nepodmirenog iznosa koji je potrošač dužan platiti ili redovitih obroka odnosno anuiteta promijeni za više od 20% od vrijednosti istih ako bi se primijenio tečaj između strane valute u kojoj je nominiran ugovor o stambenom potrošačkom kreditu i hrvatske kune, odnosno druge alternativne valute ako je ista ugovorena, koji je vrijedio u trenutku sklapanja tog ugovora. Nadalje, ovim Zakonom propisano je da je kreditna institucija dužna, jednom tijekom trajanja ugovornog odnosa, na zahtjev potrošača u bilo kojem trenutku trajanja ugovornog odnosa, omogućiti konverziju kredita iz valute u kojoj je kredit nominiran ili za koju je vezan u alternativnu valutu, i to bezuvjetno. Kreditna institucija ne smije potrošaču zaračunati naknadu za konverziju. Sve ostale troškove koji proizlaze iz konverzije (troškovi javnog bilježnika i si.) snosi potrošač, osim ako ugovorom o stambenom potrošačkom kreditu u stranoj valuti nije drugačije određeno.
Ovim Zakonom sukladno zahtjevu iz Direktive o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima uvodi se Europski standardizirani informativni obrazac (ESIS) u cilju maksimalne usklađenosti u dijelu pružanja informacija prije sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu, a koji će biti sastavni dio podzakonskog propisa kojim će se pobliže urediti sadržaj i oblik Europskog standardiziranog informativnog obrasca (ESIS).
Također, ovim Zakonom ujednačen je izračun efektivne kamatne stope na razini Europske unije pri čemu je određena i matematička formula koja se koristi.
Važno područje koje je, također, uređeno ovim Zakonom jest razina znanja i stručnosti osoblja kreditne institucije i kreditnog posrednika. Osoblje kreditne institucije i kreditnog posrednika mora posjedovati odgovarajuću razinu znanja i stručnosti u svezi osmišljavanja, ponude ili odobravanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu te pružanju usluga kreditnog posredovanja ili pružanja savjetodavnih usluga. Hrvatska narodna banka će podzakonskim propisom detaljnije urediti zahtjeve u svezi znanja i stručnosti osoblja, a koji moraju biti u skladu s minimalnim zahtjevima propisanim u Direktivi o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima (poznavanje kreditnih proizvoda, prava u svezi ugovora o stambenim potrošačkim kreditima, osobito zaštite potrošača, postupka kupnje nekretnine,
vrednovanja osiguranja i si.).
Direktiva o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima jasno propisuje da države članice trebaju donijeti mjere s ciljem poticanja kreditnih institucija da pokažu razuman stupanj strpljenja prije pokretanja ovršnog postupka. Stoga je propisano da je kreditna institucija dužna poduzimati razumne i opravdane mjere s eiljem postizanja dogovora u vezi s naplatom obveza iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu po kojem postoje dospjele nenaplaćene tražbine od potrošača prije pokretanja ovršnog postupka. Hrvatska narodna banka donijet će podzakonski propis kojim će pobliže urediti minimalne mjere koje je kreditna institucija dužna ponuditi potrošaču u cilju postizanja dogovora, a prije pokretanja ovršnog postupka, te nakon pokretanja postupka, a prema potrebi, i nakon okončanja ovršnog postupka, a kojim će se prenijeti i Smjernica Europskog nadzornog tijela za bankarstvo (EBA) o provođenju postupka naplate dospjelih neplaćenih obveza i ovršnog postupka.
Novost je daje ovim Zakonom izričito propisano da kreditna institucija može s potrošačem i založnim dužnikom ugovoriti da se prijenos vlasništva nad instrumentom osiguranja stambenog potrošačkog kredita na kreditnu institueiju smatra potpunim ispunjenjem svih obveza iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu (eng. „walk away"' klauzula).
Ovim Zakonom uređeni su uvjeti za pružanje usluga kreditnog posrednika. U Republici Hrvatskoj kreditni posredniei moći će poslovati samo kao vezani kreditni posredniei budući da su oni puno čvršće vezani za kreditnu instituciju pa je time zaštita potrošača veća. Odobrenje za pružanje usluga kreditnog posredovanja za stambene potrošačke kredite kreditnom posredniku izdaje Hrvatska narodna banka. Pri podnošenju zahtjeva za odobrenje za pružanje usluge kreditnog posredovanja i savjetodavnih usluga kreditni posrednik dužan je odrediti kreditne institueije u čije ime i za čiji račun namjerava pružati usluge kreditnog posredovanja.
Danas su kreditni posrednici uređeni Zakonom o potrošačkom kreditiranju (Narodne novine, br. 75/09, 112/12, 143/13, 147/13, 09/15, 78/15 i 102/15), odobrenje za rad im izdaje Ministarstvo finaneija, a nadzire ih Ministarstvo gospodarstva, poduzetništva i obrta. Ovim Zakonom predviđeno je da kreditni posrednici koji su dobili odobrenje za rad prema Zakonu o potrošačkom kreditiranju mogu obavljati djelatnost kreditnog posredovanja za stambeno potrošačko kreditiranje sukladno odredbama ovoga Zakona, ali su dužni najkasnije do 30. rujna 2017. godine. Hrvatskoj narodnoj banei podnijeti zahtjev za izdavanje odobrenja za pružanje usluga sukladno ovom Zakonu.
Bitno je istaknuti kako će se ovaj Zakon, sukladno Direktivi o ugovorima o stambenim potrošačkim kreditima, primjenjivati samo na ugovore o stambenom potrošačkom kreditu sklopljene nakon stupanja na snagu Zakona, odnosno neće se primjenjivati na već sklopljene ugovore o stambenom potrošačkom kreditu.