Broj: Gž-626/2015

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

R J E Š E N J E

 

Županijski sud u Splitu, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda i to Tihane Pivac kao predsjednice vijeća, Marka Pribisalića kao suca izvjestitelja i člana vijeća i Ane Grbavac, kao člana vijeća, u građanskopravnoj stvari tužitelja C. p. d.o.o S. kojeg zastupa punomoćnik T. V., odvjetnik u S.., protiv tuženika pod 1. N. J. ud. P. iz M., pod 2. A. J. pok. P. iz M. i pod 3. I. J. pok. P. iz M., koje zastupa punomoćnik M. V., odvjetnik u S., radi raskida ugovora i isplate, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Supetru (sada Općinski sud u Splitu, Stalna služba u Supetru) poslovni broj P-289/13 od 9. ožujka 2015., u sjednici vijeća održanoj 31. svibnja 2017.,

 

r i j e š i o   j e

 

I. Ukida se presuda Općinskog suda u Supetru (sada Općinski sud u Splitu, Stalna služba u Supetru) poslovni broj P-289/13 od 9. ožujka 2015. i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

II. Odluka o trošku žalbenog postupka ostavlja se za konačnu odluku.

 

Obrazloženje

 

Prvostupanjskom presudom odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja kako glasi:

 

"Raskida se Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 8. rujna 2004. te Sporazum od 28. travnja 2005., kojim su stranke međusobno ugovorile kupoprodaju dijela nekretnina označenih kao č.zgr. .... ZU … i …. ZU … KO M. te je dužan tuženik, u roku od petnaest dana isplatiti tužitelju kunsku protuvrijednost iznosa od 400.000,00 EUR-a, odnosno iznos od 2.880.000,00 kn s zateznom kamatom po eskontnoj stopi HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, koja teče od 13. lipnja 2008. do isplate." (Točka I. izreke).

 

Odlukom o troškovima postupka, obvezan je tužitelj, u roku od petnaest dana isplatiti tuženicima na ime parničnog troška iznos od 209.300,00 kn. (Točka II. izreke).

 

Protiv prvostupanjske presude žali se tužitelj pobijajući tu odluku u cijelosti zbog svih žalbenih razloga iz odredbe članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13 i 89/14, dalje: ZPP), predlažući prvostupanjsku presudu preinačiti sukladno navodima žalitelja, odnosno ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

Na žalbu nije odgovoreno.

 

Žalba je osnovana.

 

I u ovom stadiju postupka predmet spora je zahtjev tužitelja na raskid Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 8. rujna 2004. te raskid Sporazuma od 28. travnja 2005., kao i zahtjev na isplatu iznosa cijene kupljenih nekretnina u kunskoj protuvrijednosti iznosa od 400.000,00 EUR-a, odnosno na isplatu iznosa od 2.880.000,00 kn s zateznom kamatom. 

 

Prema stanju u spisu premeta, u bitnom proizlaze sljedeća utvrđenja:

 

- kako je tužitelj, kao kupac, s prednikom tuženika, sada pokojnim P. J., kao prodavateljem,  dana 8. rujna 2004. sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnine (dalje u tekstu Predugovor) u pogledu nekretnina označenih kao č.zgr …., č.zgr. …. i č. zgr …. KO M., a u kojem je navedeno kako je prodavatelj dužan sklopiti glavni ugovor do 25. studenoga 2004.,

 

-kako je predmetnim Predugovorom označena površina nekretnina od 222 m2 te iznos cijene od 1.000.000,00 EUR-a koju će kupac platiti danom sklapanja glavnog ugovora, s tim što je ugovoren iznos kapare od 50.000,00 EUR-a, a tužitelj je stupio u posjed kupljenih nekretnina,

 

-kako je 18. veljače 2005. sklopljen Kupoprodajni ugovor između prodavatelja P. J., B. J. i A. J. i kupca C. p. d.o.o S. kojim je tužitelj kupio nekretninu č.zem … KO M. za iznos cijene od 500.000,00 EUR-a, da je tužitelj platio navedeni iznos cijene u trenutku sklapanja ugovora, kao i da je ishodio uknjižbu prava vlasništva te nekretnine u zemljišnoj knjizi,

 

- kako su P. J. i C. p. d.o.o S. dana 28. travnja 2005. sklopili Sporazum kojim su utvrdili da su prethodno sklopili Predugovor dana 8. rujna 2004. te glavni ugovor od 18. veljače 2005., da je kupac isplatio dotad iznos cijene od 750.000,00 EUR-a kao i da će glavni ugovor za dvije nekretnine, č.zgr …, i č. zgr … KO M., sklopiti "po sređivanju vlasništva na ime prodavatelja",

 

- kako je navedenim Sporazumom ugovoreno i da će kupac prodavatelju isplatiti i daljnji iznos cijene kupljenih nekretnina od 150.000,00 EUR-a, dok će ostatak biti isplaćen nakon sređenoga zemljišnoknjižnog stanja,

 

- kako je tužitelj P. J. dana 13. lipnja 2008. dostavio dopis kojim ga je pozvao ispuniti preuzete ugovorne obveze u roku od osam dana, jer da prodavatelj nije "uredio zemljišnoknjižno stanje" č.zgr ….,  i č. zgr …. KO M., navodeći kako će u protivnom smatrati raskinutim navedeni Predugovor i Sporazum i zahtijevati povrat isplaćene cijene,

 

- kako je P. J. umro, da je proveden ostavinski postupak iza njegove smrti te da su utvrđeni nasljednici ostavitelja N. J., supruga i A. J. i I. J., sinovi ostavitelja, a tuženici u ovom stadiju postupka,

 

-kako je tužitelj predniku tuženika isplatio na ime cijene predmetnih nekretnina ukupno iznos od 900.000,00 EUR-a te da je na tim nekretninama tužitelj započeo izvoditi građevinske radove rekonstrukcije objekta,

 

-kako je P. J.za života pokrenuto pred prvostupanjskim sudom parnične postupke i to pod poslovnim brojem P-554/04 i P-555/04 radi utvrđenja prava vlasništva nekretnina označenih kao č. zgr …KO M. i č.zgr. … KO M., da je u predmetu poslovni broj P-554/04 utvrđen prekid postupka zbog smrti tužitelja 2011. godine, dok je u predmetu poslovni broj P-555/04 donijeto djelomično rješenje kojim je odbačena tužba prema četvero tuženika, a prema jednom tuženiku donijeta presuda zbog ogluhe,

 

-kako prednik tuženika, a niti tuženici, nisu u zemljišnoj knjizi upisni kao vlasnici č. zgr …. KO M. i č.zgr. …. KO M., već da je pravo vlasništva tih nekretnina i danas upisano kao suvlasništvo više osoba,

 

-kako iz iskaza P. O'B., direktora tužitelja, proizlazi zaključak da je tužitelj isplatio predniku tuženika iznos od 900.000,00 EUR-a na ime cijene svih kupljenih nekretnina, da je ostao dug od 100.000,00 EUR-a po toj osnovi, a da tuženici nisu "sredili" zemljišnoknjižno stanje ovih nekretnina,

 

-kako je direktor tužitelja naveo i da je ishodio građevinsku dozvolu temeljem koje je izvodio radove na objektu, da je naknadno ta dozvola poništena te da nakon toga nije zahtijevao izdavanje nove građevinske dozvole,

 

-kako iz iskaza tuženika A. J. proizlazi da je njegov otac prodao tužitelju tri nekretnine, da je č.zem …. otac prodao "za polovinu" dok je ostale dvije nekretnine prodao kao vlasnik za cijelo, s tim što je dogovoreno kako će iznos cijene biti isplaćen u cijelosti kad se "riješi" zemljišnoknjižno stanje na tim nekretninama,

 

-kako iz iskaza svjedoka B. K. proizlazi da je ovaj svjedok sačinio predmetni predugovor i Sporazum kojim je tužitelj kupio navedene nekretnine, da je preko računa svjedoka isplaćen iznos od 750.000,00 EUR-a, dok je preostali iznos od 150.000,00 EUR-a na ime cijene tužitelj uplatio izravno na račun prednika tuženika,

 

-kako je svjedok K. u svom iskazu naveo i da je u trenutku sklapanja predmetnog Sporazuma prednik tuženika, odnosno njegov odvjetnik, naveo kako se vode dva parnična postupka radi sređivanja zemljišnoknjižnog stanja na dvije nekretnine koje su predmet tog Sporazuma.

 

Temeljem navedenih utvrđenja prvostupanjski sud je u bitnom smatrao kako predmetni Predugovor i Sporazum sadrže sve bitne elemente glavnog kupoprodajnog ugovora, kako je tužitelj primio u posjed kupljene nekretnine na kojima je i obavljao građevinske radove, da u Sporazumu nije ugovoren rok za sređivanje zemljišnoknjižnog stanja na dvije nekretnine pa da rok i nije bitni sastojak ugovora o kupoprodaji kao i da je prednik tuženika pokrenuo parnične postupke i poduzeo sve što je u njegovoj moći radi sređivanja zemljišnoknjižnog stanja, odnosno da je na taj način prodavatelj ispunio svoju ugovornu obvezu te da nisu ispunjeni zakonski razlozi za raskid ugovora pa je tužbeni zahtjev u cijelosti odbijen kao neosnovan.

 

Ispitujući pobijanu prvostupanjsku presudu u granicama razloga navedenih u žalbi  i pazeći po službenoj dužnosti na određene bitne povrede odredaba parničnog postupka u smislu članka 365. stavak 2. ZPP-a, ovaj sud nalazi da je predmetna presuda opterećena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a na koju ukazuje žalba tužitelja i na koju drugostupanjski sud pazi i po službenoj dužnosti jer se presuda ne može ispitati jer nisu navedeni jasni razlozi o svim odlučnim činjenicama.

 

Člankom 9. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05,41/08 i 103/15 dalje ZOO), propisano je kako je sudionik u obveznom odnosu dužan ispuniti svoju obvezu i odgovoran za njezino ispunjenje.

 

Člankom 268. stavak 1. i stavak 3. ZOO-a propisano je kako je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza kasnije sklopiti drugi, glavni ugovor, a predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.

 

U smislu odredbe članka 376 st. 1. ZOO-a ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti prodavatelju cijenu.

 

Člankom 360. ZOO-a propisano je da u dvostranoobveznim ugovorima kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili pod uvjetima predviđenim zakonom raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravno na naknadu štete.

 

Člankom 362. stavak 1. i stavak 2. ZOO-a propisano je da kad ispunjenje obveze u određenom roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtjeva njezino ispunjenje, ali ako želi raskinuti ugovor, vjerovnik mora ostaviti dužniku primjeren naknadni rok za ispunjenje.

 

Prije svega valja navesti kako prvostupanjski sud nije dao prihvatljive razloge za zaključak o tomu da bi prednik tuženika, kao prodavatelj, ispunio svoju ugovornu obvezu pa da u tom smislu ne bi bili ostvareni zakonski razlozi za raskid ugovora. Naime, prema stanju u spisu predmeta proizlazi zaključak kako predmetni Predugovor i naknadno sklopljeni Sporazum sadrže sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji jer su navedeni predmet ugovora i cijena, a kako je u bitnom pravilno smatrao i sud prvog stupnja. Međutim, nedvojbeno je i da je tim ugovorima prodavatelj preuzeo obvezu kupcu predati u vlasništvo prodane nekretnine i to čest. zgr. …. čest. zgr. ….. i č.zgr. …. k.o. M. te da dvije nekretnine (čest. zgr. ….i č.zgr. …..) prodavatelj kupcu nije predao u vlasništvo. Pravilan je i zaključak prvostupanjskog suda kako stranke nisu odredile rok u kojemu bi prodavatelj bio dužan "srediti" zemljišnoknjižno stanje ovih nekretnina, ali prodavatelj je preuzeo tu obvezu i to imajući u vidu stilizaciju odredaba članka 1. predmetnog Sporazuma pa bi tek sređivanjem vlasničkog stanja u zemljišnoj knjizi prodavatelj ispunio svoju ugovornu obvezu. Naime, iz članka 1. Sporazuma jasno je da su stranke ugovorile kako će konačni kupoprodajni ugovor zaključiti po sređivanju vlasništva na ime prodavatelja, a kako je već i rečeno, prodavatelj nije "sredio vlasništvo" jer nije ishodio uknjižbu prava vlasništva u zemljišnoj knjizi na svoje ime.

 

Dakle, imajući u vidu naprijed navedena utvrđenja, prema stajalištu ovog drugostupanjskog suda, u konkretnom slučaju prednik tuženika nije ispunio svoju ugovornu obvezu jer prodane nekretnine nije predao tužitelju kao kupcu u vlasništvo te tužitelju pripada pravo zahtijevati ispunjenje obveze odnosno pravo raskinuti ugovor jednostranom izjavom sukladno naprijed citiranim odredbama članka 362. ZOO-a.

 

Kako ispunjenje obveze u roku nije bitan sastojak ugovora, to je prije raskida ugovora tužitelj dužan tuženicima ostaviti primjeren naknadi rok za ispunjenje. S obzirom da je tužitelj dopisom od 13. lipnja 2008. pozvao prednika tuženika ispuniti preuzete ugovorne obveze u roku od 8 dana, to nije moguće smatrati da bi tužitelj prodavatelju ostavio primjeren naknadni rok za ispunjenje obveze jer u tom roku od 8 dana očito nije bilo moguće srediti zemljišnoknjižno stanje. Međutim, u navedenim okolnostima kada je tužitelj ustao tužbom radi raskida Predugovora i raskida Sporazuma te radi povrata isplaćene kupoprodajne cijene, to su, nakon podnošenja tužbe, prednik tuženika i potom tuženici, mogli i bili dužni u određenom, razumnom roku ispuniti svoju obvezu. Prvostupanjski sud nije utvrđivao činjenice koje se odnose na to jesu li prednik tuženika i tuženici poduzimali radnje radi uknjižbe prava vlasništva prodanih nekretnina na svoje ime, (osim što je sud u postupku pregledao spomenute spise predmeta u parničnim postupcima broj P-554/04 i P-555/04) to nisu utvrđene sve odlučne činjenice bez kojih nije moguće niti pravilno primijeniti materijalno pravo.

 

Dakle, u postupku je potrebno nedvojbeno utvrditi jesu li tuženici i njihov pravni prednik poduzimali i koje radnje radi uknjižbe prava vlasništva na predmetnim nekretninama nakon zaprimanja dopisa tužitelja od 13. lipnja 2008. i nakon podnošenja tužbe u ovom postupku i utvrditi sadašnje zemljišnoknjižno stanje i upise stvarnih prava na predmetnim nekretninama. Pritom valja navesti i kako činjenica pokretanja sudskih postupka radi utvrđenja prava vlasništva, sama po sebi, ne znači nužno i da je prednik tuženika i nakon njega da su tuženici i ispunili svoju ugovornu obvezu jer je ta obveza bila, kako je već i rečeno, obveza predati u vlasništvo kupcu prodane nekretnine.

 

U tom pogledu posebno treba imati na umu i da bi, prema rezultatima do sada provedenog dokaznog postupka, tri zemljišnoknjižne čestice koje su predmet Predugovora i Sporazuma u stvari predstavljale jedinstvenu nekretninu, zgradu koja je očito upisana na tri zemljišnoknjižne čestice u zemljišnoj knjizi, ali i da u spisu ne postoji dokumentacija nadležnog Ureda za katastar o upisima u katastarskom elaboratu za ove nekretnine. Tužitelj je, osim toga, već upisan kao vlasnik nekretnine č.zgr. …. k.o. M. za cijelo, ta nekretnina bila je također predmet Predugovora, ali je za nju sklopljen i poseban Kupoprodajni ugovor od 18. veljače 2005., a tužitelj ne potražuje raskid Predugovora (niti raskid Kupoprodajnog ugovora) u pogledu te nekretnine. Stoga je potrebno nedvojbeno utvrditi u kojem razdoblju su izvođeni radovi na predmetnoj zgradi i je li tužitelj izvođenjem radova na nekretnini zapravo tuženicima ili njihovom predniku davao daljnji rok za ispunjenje obveze sređivanja zemljišnoknjižnog stanja.

 

Iz svega navedenog vidljivo je kako pobijana presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, u presudi nisu navedeni razlozi o odlučnim činjenicama čime je počinjena bitna povreda odredaba postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11 ZPP-a. Stoga je, postupajući temeljem odredbe čl. 369. st. 1. ZPP-a valjalo prihvatiti žalbu, pobijanu presudu ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

U nastavku postupka prvostupanjski sud će otkloniti navedene povrede odredaba postupka, utvrditi sve odlučne činjenice koje se odnose na to jesu li tuženici i njihov prednik poduzimali radnje radi ispunjenja ugovorne obveze, posebno jesu li poduzimali radnje radi upisa prava vlasništva u zemljišnoj knjizi te potom pravilnom primjenom materijalnog prava ponovno odlučiti o tužbenom zahtjevu.

 

S obzirom da je ukinuta prvostupanjska presuda o glavnoj stvari, to za sada nije moguće utvrditi uspjeh stranaka u postupku  pa je valjalo ukinuti i prvostupanjsku odluku o troškovima postupka, a sukladno odredbama čl. 164. ZPP-a.

 

Odluka o troškovima žalbenog postupka ostavljena je za konačnu odluku, a temeljem odredbe čl. 166. st. 3 ZPP-a.

 

Stoga je odlučeno kao u izreci ovog rješenja.

 

U Splitu, 31. svibnja 2017.