Broj: P-280/13

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

P R E S U D A

 

Općinski sud u Slavonskom Brodu, po sucu Tihomiru Lazarić, u pravnoj stvari tužitelja M. M., OIB ..., iz S.. B., V. ž. 42, zastupan po punomoćniku P. K., odvjetniku u S.. B., protiv I tuženika  A. M., OIB ..., iz S.. B., sada nepoznatog boravišta u A., zastupan po privremenom zastupniku Z. M., odvjetniku u S.. B. i II tuženika A. G., OIB ..., iz S.. B., S.. A. 93, zastupan po punomoćniku V. D. - K., odvjetnici u S.. B., radi utvrđenja ništetnosti, prava vlasništva i predaje u posjed, nakon održane glavne javne rasprave zaključene dana 04. studenog 2016.g., provedene u prisutnosti punomoćnika tužitelja, zamjenice privremenog zastupnika I tuženika L. P., odvjetnička vježbenice i punomoćnice II tuženika, a u odsutnosti stranaka, nakon javne objave presude dana 28. studenog 2016.g.,

 

p r e s u d i o   j e

 

1. Odbija se tužitelj M. M. s tužbenim zahtjevom koji glasi:

 

              „Utvrđuje se ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnina i sporazum o zasnivanju prava zaloga zaključen dana 15.srpnja 2008.g. između I tuženika A. M. i A. G..

 

              Utvrđuje se da je tužitelj izvanknjižni vlasnik dvorišne zgrade sagrađene na kčbr. 5176/1 upisane u zk ul br. 7738 k.o. S. B., a koja se sastoji od dvije sobe, kupatila i podruma, što su tuženi A. M. i A. G. dužni priznati i tužitelju M. M. izdati valjanu ispravu o priznanju prava vlasništva na ovoj nekretnini jer će u protivnom istu zamijeniti ova presuda, a sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

 

              Tuženi A. G. dužan je tužitelju M. M. predati u vlasnički suposjed nekretnine upisane u zk.ul.br. 7738 k.o. S.. B. i to kč.br.5176/1 kuća, dvorište i oranica u ul. S.. A. sa 1090 m2 a sve to u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

 

              Tuženi su dužni solidarno tužitelju naknaditi troškove parničnog postupka.“

 

             

2. Nalaže se tužitelju M. M. da II tuženiku A. G. naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 14.250,00 kn u roku od 15 dana.

 

3. Odbija se I tuženik A. M. po posebnom zastupniku sa zahtjevom radi naknade troškova parničnog postupka.

 

Obrazloženje

 

              Tužitelj navodi da su nekretninama upisanim u zk ul br. 7738 k.o. S.. B. na kčbr. 5176/1 kuća, dvorište i oranica u ulici S.. A. sa 1090 m2 kao suvlasnici upisani II tuženik A. G. sa 13/16 dijela prava suvlasništva i tužitelj M. M. sa 3/16 dijela prava suvlasništva. II tuženik je stekao pravo suvlasništva temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine koji je zaključen i ovjeren kod javnog bilježnika 15. srpnja 2008.g. Tužitelj je vlasnik i posjednik kčbr. 5176/2 koja u naravi predstavlja nastavak prijeporne kčbr 5176/1. Iz navedenog Ugovora o kupoprodaji evidentno je da je II tuženik prijeporno pravo vlasništva stekao od I tuženika A. M., inače brata tužitelja, koji je pretežni dio života proveo u A., tužitelju na nepoznatoj adresi. Prijeporne nekretnine u naravi predstavljaju staru obiteljsku kuću do ulične strane ulice S.. A. koja je sagrađena prije 1962.g. (označeno žutom bojom), da bi tužitelj u vremenskom periodu od 1962.god. do 1995.g. sukcesivno gradio novi dio kuće (označeno plavom bojom), tj. tzv. ključ koji se proteže od istočnog dijela stare kuće prema istoku a sastoji se od dvije sobe, kupatila i podruma. Ovaj dio kuće tužitelj je gradio isključivo svojim sredstvima i svojim radom, a uz suglasnost majke, koja je u to vrijeme živjela u staroj kući. Novom izmjerom grada, u nacrtu je obuhvaćen i novi dio kuće, iako gruntovni upis kuće predstavlja samo upis koji se odnosi na staru kuću do ulične strane, tako da je novi dio kuće izvanknjižno vlasništvo. Nakon smrti majke tužitelj i I tuženik postali su suvlasnici na prijepornim nekretninama, da bi I tuženik odmah pristupio prodaji kuće, kojoj se odluci tužitelj protivio, smatrajući da se kuća ne može prodati kao jedinstveno zemljišno-knjižno tijelo, s obzirom da novi dio kuće predstavlja vlasništvo tužitelja, koji je ovaj stekao građenjem. Unatoč protivljenju tužitelja za prodaju nekretnine, I tuženik je angažirao odvjetnički ured koji je 8 puta kontaktirao tužitelja radi privole da se kuća proda kao jedinstveno zemljišno-knjižno tijelo i to tako da se tužitelju na ime njegove gradnje novog dijela kuće preda u vlasništvo pretežni dio oranice i dvorišta čestice kčbr. 5176/1, što je tužitelj izrijekom odbio i o tome obavijestio II tuženika. Istodobno II tuženik odbija tužitelju kao suvlasniku predati prijepornu nekretninu u suvlasnički posjed. Naprijed iznijeto upućuje da su tuženici zaključili ugovor o prodaji nekretnine znajući da dio te nekretnine nije vlasništvo I tuženika A. M. i da na toj nekretnini tužitelj M. M. ima vlasnička prava. Tužitelj predlaže donošenje presude kao u izreci.

 

              I tuženiku A. M., koji je nepoznatog boravišta, postavljen je privremeni zastupnik u osobi Z. M., odvjetnika u S.. B., a oglas o postavljanju privremenog zastupnika objavljen je u Narodnim novinama broj 26/2010.

 

Privremeni zastupnik I tuženika A. M. navodi da se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu.

 

II tuženik A. G. u odgovoru na tužbu navodi da se protivi tužbi kao činjenično i pravno neosnovanoj. II tuženik je suvlasništvo spornih nekretnina stekao temeljem valjanog pravnog posla – ugovora o kupoprodaji nekretnine sa sporazumom o zasnivanju založnog prava od 25. srpnja 2008.g. kojega je kao kupac II tuženik sklopio s I tuženikom kao prodavateljem, a postupajući pri tome u dobroj vjeri rukovođen temeljem načela povjerenja u zemljišne knjige. II tuženik nije imao nikakvih saznanja ni o kakvim navodno postojećim vlasničkim pravima tužitelja na dijelu sporne nekretnine. Netočni su navodi tužitelja o tome da II tuženik odbija tužitelju kao suvlasniku predati prijepornu nekretninu u suvlasnički suposjed obzirom da II tuženik nikada nije tužitelju sporio pravo suvlasništva na predmetnim nekretninama od 3/16 dijela koliko je isti i upisan u zemljišnim knjigama niti mu je bilo kojom radnjom priječio taj suvlasnički suposjed.

             

U provedenom dokaznom postupku izvršen je uvid u izvod iz katastarskog plana, ugovor o kupoprodaji nekretnine i sporazum o zasnivanju prava zaloga od 15. srpnja 2008.g., zk ul 7738 k.o. S.. B., izvod iz katastarskog plana, zk ul br 7739 k.o. B., prijepis posjedovnog lista od 03. rujna 2008.g. Provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku E. B., saslušani su svjedoci Š. K. i I. O., te tužitelj i II tuženik kao stranke u svrhu dokazivanja.

 

              Na temelju provedenih dokaza sud smatra da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

 

Iz iskaza tužitelja M. M. (list 89 spisa) proizlazi da je kuću u ključu u dvorišnom dijelu gradio svojim sredstvima i to nešto od ušteđevine, a nešto od pozajmice. Kuća do ulice i kuća u ključu povezane su tako da se iz jedne kuće u drugu moglo prolaziti jednim hodnikom. Za vrijeme dok je gradio kuću u ključu I tuženik A. M. nije ničim sudjelovao u gradnji kuće u ključu ni novčano ni fizički, jer se u to vrijeme nalazio u A.. Prije nego što je II tuženik G. kupio predmetnu nekretninu sa istim o tome nikada nije razgovarao. Kada mu je I tuženik Antun M. rekao da želi prodati predmetnu nekretninu, rekao mu je da nije zainteresiran za prodaju nekretnine, tj. svog dijela suvlasništva.

 

II tuženik A. G. (list 89 spisa) navodi da mu prilikom kupnje I tuženik A. M. nije govorio ništa o sagrađenoj kući u ključu koja se nadovezuje na kuću do ulice, jer da je tada znao da će imati probleme, tada ne bi kupio spornu nekretninu. Koristi i kuću do ulice i kuću u ključu, jer smatra da je to sve jedna kuća jer mu je tako i prodana nekretnina. Osporava da mu je tužitelj rekao da se ne prodaje kuća u ključu.

 

Svjedok Š. K. (list 90 spisa) navodi da je susjed stranaka i živi u ulici S.. A. 87. Poznato mu je da je tužitelj M. M. gradio kuću u ključ i to oko 70-tih godina prošlog stoljeća, ali ne zna tko je to financirao. Tuženika A. nije viđao jer je isti bio u A., a došao je samo kada je trebalo prodati spornu kuću.

 

Iz iskaza svjedoka I. O. (list 90 spisa) proizlazi da se prvo na nekretnini nalazila kuća sa dvije sobe koju su koristili tužitelj M. i njegova sada pokojna majka. S vremenom je M. započeo gradnju kuće u ključu koja se nadovezivala na kuću do ulice i taj dio koji je dograđivan u ključu gradio je tužitelj. Ne zna tko je financirao gradnju kuće u ključ, ali je tužitelj vodio posao oko gradnje. U toj kući jedno vrijeme je živio tužitelj s obitelji, a majka je živjela u dijelu kuće do ulice. Za vrijeme gradnje kuće u ključu tuženik A. je bio u A.. Pretpostavlja da je tuženik A. kada bi dolazio iz A. koristio bi kuću do ulice, ali u toj kući nema kupatila, već je ono u kući u ključu, pa pretpostavlja da je koristio i kuću u ključu.

 

Iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka E. B. (list 164 – 171 spisa) proizlazi da se na kčbr 5176/1 k.o. S.. B. nalazi izgrađena kuća i nadstrešnica. Kuća se sastoji od dva konstruktivna dijela i to od dijela kuće do ulice i dograđenog stambenog dijela – ključa. Kuća i ključ zajedno čine jednu uporabnu cjelinu. Kuća do ulice izgrađena je 1962.g., a dograđen je stambeni dio – ključ izgrađen je od 1964.g. do 1968.g. Uvidom u orto – foto snimku iz 1968.g. vidljivo je da su kuća i ključ u to vrijeme bili izgrađeni. Na udaljenosti od oko 62,10 m od istočne međe prema zapadu nalazi se izgrađena žičana ograda koja dijeli kčbr 5176 na dva dijela i to na istočni dio na kojem je izgrađena kuća, ključ i nadstrešnica, površine oko 632 m2 i zapadni dio koji koristi tužitelj površine oko 458 m2, a nastavno iza dijela kčbr 5176/1 koju koristi tužitelj nalazi se kčbr 5176/2 koja je u vlasništvu tužitelja.

 

U svom mišljenju (list 165 spisa) vještak navodi da tržišnu vrijednost nekretnina upisanih u zk ul br 7738 k.o. S.. B. i to kčbr 5176/1 – kuća, dvorište i oranica površine 1090 m2 procjenjuje na iznos od 288.200,00 kn. U pogledu moguće podjele kčbr 5176/1 k.o. S.. B. na dvije zasebne cjeline s obzirom na suvlasničke dijelove stranaka M. M. od 3/16 dijela i A. G. od 13/16 dijela vještak je mišljenja da podjela nije moguća bez većih financijskih ulaganja u objekt.

 

U pogledu pitanja punomoćnika tužitelja vještak navodi da iz gruntovnog izvatka proizlazi da je na predmetnoj čestici izgrađena kuća i da se sastoji od dvorišta i oranice. Uvidom u podatke Ureda za katastar vidljivo je da se čestica sastoji od oranice, dvorišta i kuće, ali se iz katastarske evidencije ne vidi kada je i na koji način je katastar upisivao površine. U pogledu površine koje iz katastara iznosi 112 m2 vještak navodi da su u katastru snimljeni svi zatečeni objekti osim nadstrešnice. U pogledu površine dograđenog dijela – ključa vještak navodi daj e površina iskazana na strani 9 i 10 nalaza i mišljenja i to kuća do ulice i dograđeni dio kuće.

 

Nakon očitovanja građevinskog vještaka tužitelj je predložio dopunu građevinskog vještačenja na način da se vještak očituje kada je kuća u dvorištu ucrtana u plan. Međutim, sud je odbio ovaj dokazni prijedlog jer smatra da vrijeme kada je kuća u ključ ucrtana u plan nije bitna za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari s obzirom da je u pitanju spor radi utvrđenja ništetnosti kupoprodajnog ugovora te utvrđenje izvanknjižnog vlasništva s predajom u suposjed.

 

Provedenim dokazima utvrđeno je da je tužitelj svojim radom tijekom 1964.g.-1968.g. izgradio kuću u ključu – dvorišnu zgradu na čestici 5176/1 upisanoj u zk ul br 7738 k.o. S.. B.. Navedena kuća u ključu spojena je s kućom do ulice koju je koristila njegova pok. majka i koja se nije protivila gradnji. Tijekom 1980.g. tužitelj je preselio u svoju novu kuću sagrađenoj na susjednoj čestici broj 5176/2, a majka tužitelja nastavila je koristiti svoju kuću do ulice i kuću u ključu koju je sagradio tužitelj.

 

Svjedoci Š. K. i I. O. (list 90 spisa) suglasno navode da je I tuženik A. M. prilikom dolaska iz A. koristio i kuću do ulice i kuću u ključu koju je sagradio tužitelj, ali nemaju saznanja tko je financirao gradnju kuće u ključ.

 

Ugovorom o kupoprodaji nekretnine i sporazuma o zasnivanju prava zaloga od 15. srpnja 2008.g. (list 9-11 spisa) I tuženik A. M. kao prodavatelj prodao je II tuženiku A. G. kao kupcu svoj cijeli suvlasnički dio koji iznosi 13/16 dijela nekretnine upisane u zk ul br 7738 k.o. S.. B. koja u naravi predstavlja kčbr. 5176/1 kuća, dvorište i oranica u ulici S.. A. (članak 1 ugovora).

 

Na temelju zaključenog ugovora o kupoprodaji od 15. srpnja 2008.g. na predmetnoj nekretnini upisani su u zk ul br. 7738 k.o. S.. B. kao suvlasnici tužitelj M. M. u 3/16 dijela i II tuženik A. G. u 13/16 dijela (list 12).

 

II tuženik A. G. navodi da mu prilikom kupnje nekretnine I tuženik A. M. nije ništa govorio o sagrađenoj kući u ključu, tako da koristi i kuću do ulice i kuću u ključu i da mu je to tako i prodano.

 

I sam tužitelj navodi da u vrijeme kupnje sa II tuženikom A. G. nije razgovarao o gradnji kuće u ključu.

 

II tuženik A. G. je suvlasnički dio predmetne nekretnine u 13/16 dijela stekao na valjanom pravnom osnovu - temeljem pravnog posla, te upisom u zemljišnoj knjizi sukladno članku 114 stavak 1, članku 115 i članku 119 stavak 1 i članka 120 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 81/15 – pročišćeni tekst– dalje ZV).

 

Tužitelj navodi (list 89 spisa-poleđina) da je za života majke (70-tih godina prošlog stoljeća) izvršena podjela između njega i I tuženika A. M. na način da je svakome od njih pripala po prilici 1/2 čestice 5176/1 i da se na polovici te čestice nalazi žičana ograda koja dijeli česticu na dva dijela, tako da on koristi dio čestice 5176/1 i drži je u posjedu, te obrađuje vrt i ima voćnjak.

 

Navode tužitelja u pogledu korištenja sporne četice broj 5176/1 do žičane ograde potvrđuje i II tuženik A. G..

 

II tuženik A. G.. stekao je pravo suvlasništva na predmetnoj nekretnini na zakonom dopušten način i to pravnim poslom – ugovorom o kupoprodaji, te je i uknjižen na kupljenom suvlasničkom dijelu od 13/16 dijela.

 

Na temelju provedenih dokaza sud smatra da tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu kojim je zatraženo utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji nekretnina sa sporazumom koji je sklopljen između I tuženika A. M. i II tuženika A. G. nije osnovan.

 

Naime, prema odredbi članka 122 stavak 1 ZV smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama Zakona.

 

              Iz postupka proizlazi da je II tuženik A. G. suvlasnički dio predmetne nekretnine stekao u dobroj vjeri, jer je sklapanjem pravnog posla kupio 13/16 dijela predmetne nekretnine, pa tako i spornu kuću u ključu budući da nije imao saznanja tko je i čijim sredstvima je ista sagrađena, što priznaje i sam tužitelj da o tome nije razgovarao s II tuženikom A. G..

 

              Osim toga iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka utvrđeno je da se kuća na predmetnoj čestici sastoji od dva konstruktivna dijela i to kuće do ulice i dograđenog stambenog dijela – ključa, te da kuća i ključ zajedno čine jednu uporabnu cjelinu.

 

Dakle, II tuženik kao kupac u vrijeme kupovine sporne kuće nije mogao znati da kuća u ključu nije sastavni dio kuće do ulice, jer oba dijela kuće čine jednu uporabnu cjelinu.

 

Kako obje kuće čine jednu uporabnu cjelinu II tuženik A. G. nije imao razloga posumnjati polaže li neka treća osoba, u ovom slučaju tužitelj, pravo vlasništva na dograđeni dio kuće, odnosno sporne kuće u ključu.

 

Imajući u vidu naprijed navedeno sud smatra da se nikome ne može predbaciti nedostatak dobre vjere samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje kako to proizlazi iz članka 122 stavak 3 ZV.

 

Kako kuća do ulice i kuća u ključu predstavljaju  jednu uporabnu cjelinu, te s obzirom na okolnosti stjecanja predmetne nekretnine od strane II tuženika A. G. koji o izgrađenom izvanknjižnom vlasništvu kuće u ključ nije imao saznanja jer mu o tome nije rekao ni sam tužitelj, sud smatra da je II tuženik koji je upisan kao vlasnik u 13/16 dijela predmetne nekretnine istu stekao u dobroj vjeri, sukladno članku 122 stavak 1 i 2 ZV.

 

S obzirom na naprijed navedeno, sud smatra da ne postoje razlozi da se predmetni ugovor o kupoprodaji nekretnine kako je to zatražio tužitelj utvrdi ništetnim po članku 322 stavak 1 Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15 – dalje ZOO), jer za ništetnost nisu ispunjene zakonske pretpostavke, stoga je sud odbio tužitelja s postavljenim tužbenim zahtjevom kojim je zatraženo utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji nekretnina i sporazuma o zasnivanju prava zaloga.

 

Budući iz provedenog postupka proizlazi da sporni ugovor o kupoprodaji nekretnina zajedno s navedenim sporazumom nije utvrđen ništetnim, sud smatra da je II tuženik A. G. na zakonit način stekao pravo vlasništva i na dijelu kuće u ključu koja zajedno s kućom do ulice čini jedinstvenu cjelinu, jer je II tuženik postupao u dobroj vjeri, te nije imao razloga posumnjati polaže li neka treća osoba pravo vlasništva na kuću u ključu, jer nije bi bio dužan istraživati izvanknjižno stanje sukladno članku 122 stavak 3 ZV.

 

Imajući u vidu naprijed navedeno sud nije ni odlučivao o izvanknjižnom vlasništvu tužitelja na kući u ključu, odnosno dvorišne zgrade, budući je ista stečena na zakonit i dopušten način.

 

Osim toga tužitelj u tužbenom zahtjevu zatražio i izdavanje tabularne isprave o priznanju prava vlasništva. Međutim, tabularna isprava izdaje se kada su nekretnine stečene pravnim poslom i trebaju priječi u zemljišnoj knjizi s ranije vlasnika na novog vlasnika, što ovdje nije slučaj, pa stoga ni tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu kojim je zatražio izdavanje valjane isprave o priznanju prava vlasništva nije osnovan.

 

Tužitelj je također svojim tužbenim zahtjevom zatražio i predaju u vlasnički suposjed predmetne nekretnine.

 

Iz provedenog građevinskog vještačenja proizlazi da se na predmetnoj čestici nalazi izgrađena žičana ograda koja dijeli kčbr 5176 na dva dijela i to na istočni dio na kojem je izgrađena kuća, ključ i nadstrešnica, površine oko 632 m2 i zapadni dio koji koristi tužitelj površine oko 458 m2. Dakle, tužitelj se  obzirom na svoj suvlasnički dio od 3/16 dijela već nalazi u posjedu (list 155 spisa) nešto manje po polovine predmetne čestice čija ukupna površina iznosi 1090 m2.

 

S obzirom na veličinu svog suvlasničkog dijela čestice od 3/16 dijela tužitelj ima pravo pokrenuti poseban postupak radi razvrgnuća suvlasništva na predmetnoj čestici.

 

S obzirom na naprijed navedeno tužitelj je odbijen i s ovim dijelom tužbenog zahtjeva u pogledu utvrđenja izvanknjižnog vlasništva na kući u ključu i predaje nekretnine u suposjed.

 

Temeljem članka 154 stavak 1 Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 148/11 i 25/13 – dalje ZPP) tužitelj je dužan II tuženiku A. G. naknaditi troškove parničnog postupka u iznosu od 14.250,00 kn koji se sastoji od troška sastava odgovora na tužbu u iznosu od 2.500,00 kn (Tbr. 8 točka 1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika - dalje Tarifa), zastupanja II tuženika A. G. po punomoćniku na 4 ročišta u iznosu od 8.750,00 kn (ročište od 07. listopada 2008.g., ročište od 14. rujna 2012.g. i ročište od 04. studenog 2016.g. u iznosu od 2.500,00 kn za svako obračunata su po Tbr. 9 točka 1 Tarife, a ročište od 13. svibnja 2016.g. u iznosu od 1.250,00 kn obračunato je po Tbr. 9 točka 2 Tarife).

 

II tuženiku je priznat i trošak sastava podneska do 25. svibnja 2016.g u iznosu od 500,00 kn (Tbr. 8 točka 3 Tarife) te trošak sastava podneska od 13. listopada 2016.g. u iznosu od 2.500,00 kn (Tbr. 8 točka 1 Tarife)

 

II tuženiku nije priznat trošak sastava podneska od 20. lipnja 2012.g. jer isti nije bio nužan za vođenje postupka, trošak pristupa na ročište od 05. svibnja 2016.g. jer je isto odgođeno na prijedlog punomoćnika II tuženika, te trošak očevida, jer iz građevinskog vještačenja nije vidljivo tko je od strana bio prisutan na očevidu.

 

Privremeni zastupnik I tuženika također je zatražio troškove parničnog postupka i to trošak jednokratne nagrade u iznosu od 2.000,00 kn i pripadajući PDV prema propisu o naknadi troškova tijela skrbništva.

 

Međutim, privremeni zastupnik I tuženika nisu priznati ovi troškovi jer ih nije specificirao, stoga je odlučeno kao pod točkom III. izreke presude.

 

Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci presude.

 

U Slavonskom Brodu, 29. studeni 2016.g.