1

Republika Hrvatska
Trgovački sud u Varaždinu
Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: 4 P-86/2014-56

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u V., po sucu toga suda Iris Hatvalić Nemec u pravnoj stvari tužitelja E.H. d.o.o., V., OIB: ..., zastupanog po punomoćnici J.V., odvjetnici u Odvjetničkom društvu Korušić, Hrg i Vukalović j.t.d. iz V. a protiv prvo tuženika GRAD V., V., Trg kralja Tomislava 1, OIB: ..., zastupanog po punomoćniku K.J., odvjetniku u Odvjetničkom društvu Jelaković & partneri j.t.d. iz V. i drugo tuženika Javna ustanova G.s., V.,  OIB: ..., zastupanog po punomoćniku K.J., odvjetniku u Odvjetničkom društvu Jelaković & partneri j.t.d. iz V.a radi isplate iznosa od 14.456.223,8 kn , te u pravnoj stvari prvo tužitelja GRAD V., V., OIB: ..., zastupanog po punomoćniku K.J., odvjetniku u Odvjetničkom društvu Jelaković & partneri j.t.d. iz V. i drugo tužitelja Javna ustanova G.s., V., OIB: ..., zastupanog po punomoćniku K.J., odvjetniku u Odvjetničkom društvu Jelaković & partneri j.t.d. iz V. protiv tuženika E.H. d.o.o., V., OIB: ..., zastupanog po punomoćnici J.V., odvjetnici u Odvjetničkom društvu Korušić, Hrg I Vukalović j.t.d. iz V.radi utvrđenja ništetnosti, nakon zaključenja glavne rasprave održane 8. svibnja 2019. u prisutnosti punomoćnice tužitelja J.V. i punomoćnika prvo i drugo tuženika K.J., dana18. lipnja 2019.

p r e s u d i o j e

1. Nalaže se tuženima Gradu V., V., OIB: ... i Javnoj ustanovi G.s., V., OIB: ..., da solidarno isplate tužitelju E.H. d.o.o., V., OIB:... iznos od 1.888.277,00 Eur-a (milionosamstoosamdesetosamtisućadvijestosedamdesetsedam eura) u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB za EUR/Kn na dan plaćanja, sa zateznim kamatama u visini eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za osam postotnih poena, počam od 16. svibnja 2011. pa do isplate u roku od 15 dana.

2. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja Grada V. i Javne ustanove G.s. koji glasi:

„ Utvrđuje se da je Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza od dana 18. veljače 2011. godine sklopljen između I. tužitelja Grada V. sa sjedištem u V., OIB: ... i II. tužitelja Javne ustanove G. s. sa sjedištem u V., OIB: ..., kao kupaca te tuženika E.H. d.o.o. sa sjedištem u V., OIB: ... kao prodavatelja, ništetan.
Tuženik E.H. d.o.o. sa sjedištem u V., OIB:... dužan je naknaditi I. tužitelju Gradu V. sa sjedištem u V., OIB: ... i II. tužitelju Javnoj ustanovi G. s. sa sjedištem u V., OIB: ... troškove ovog parničnog postupka u roku od 8 (osam) dana.“

3. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja Grada V. i Javne ustanove G.s. koji glasi:

„Utvrđuje se da je kupoprodajna cijena utvrđena u članku 2. Sporazuma o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V. N. – II faza od dana 18. veljače 2011. godine sklopljenog između I. tužitelja Grada V. sa
sjedištem u V., OIB: ... i II. tužitelja Javne ustanove G. s. sa sjedištem u V., OIB: ..., kao
kupaca, te tuženika E.H. d.o.o. sa sjedištem u V., OIB: ... kao prodavatelja, ništetna u dijelu koji prelazi iznos kupoprodajne cijene od 400,00 kn/m2, te se ista kupoprodajna cijena utvrđuje u iznosu od 400,00 kn /m2. Tuženik E.H. d.o.o. sa sjedištem u V., OIB:... dužan je naknaditi I. tužitelju Gradu V. sa sjedištem u V., OIB: ... i II. tužitelju Javnoj ustanovi G. s. sa sjedištem u V., OIB: ... troškove ovog parničnog postupka u roku od 8 (osam) dana."

 

    4.       Nalaže se Gradu V. i Javnoj ustanovi G. s. da E.H. d.o.o. solidarno naknade trošak parničnog postupka u iznosu od 2.476.012,50 kn, u roku od 8 dana.

    5.   Zahtjev E.H. d.o.o. za naknadu troška parničnog postupka u iznosu od 310.412,50 kn se odbija.

Obrazloženje

Tužitelj E.H. d.o.o., V. podnio je 26. veljače 2014. sudu tužbu radi isplate iznosa od 1.888.277,00 EUR u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB za EUR/Kn na dan plaćanja uz pripadajuće zakonske zatezne kamate. Tužitelj E. H. d.o.o. u tužbi navodi kako je kao prodavatelj zaključio sa tuženima Grad V. i Javna ustanova G. s. kao kupcima, Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V. N. – II faza od 18. veljače 2011. (u daljnjem tekstu Sporazum), na kojem je javni bilježnik M.D. iz V. ovjerila potpis zastupnika I. tuženog pod brojem OV-1616/11 dana 21. veljače 2011., a potpis zastupnika tužitelja i II-tužene pod brojem OV-1617/11 dana 21. veljače 2011. Temeljem citiranog Sporazuma, tužitelj je tuženima prodao svoje nekretnine čest. kat. broj 3738 oranica kod Sv. Ane sa 6027 i čest. kat. broj 3739/1 oranica kod Sv. Ane sa 5820 m2 upisane u z.k.ul. broj 1376 k.o. V. (u osnivanju) te čest. kat 3754/4 oranica za Sv. Anom sa 826 m2 upisana u z.k. ul. broj 13874 k.o. V. (u osnivanju) za cijenu od najmanje 1.634.817,00 EUR do 1.888.277,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB za EUR/kn na dan plaćanja, a visina cijene ovisila je o tome da li će tuženi kao kupci odjednom uplatiti ugovoreni iznos ili će ugovorenu kupovninu platiti obročno. U čl. 2. Sporazuma parnične stranke su temeljem procjene zemljišta po ovlaštenom sudskom vještaku M.D. od 2. prosinca 2010., iz koje proizlazi da m2 zemljišta vrijedi 146,20 EUR ugovorile da ugovorena cijena u slučaju jednokratne isplate iznositi 129,00 EUR/m2, ali kako su tuženik smatrali da su financijski sposobni platiti ugovoreni iznos u pet obroka, ugovoreno je da u tom slučaju cijena se određuje na temelju vrijednosti 149,00 EUR/m2, u koju je ugrađena i vrijednost troška uloženog kapitala. Ugovoreno je da tuženik isplate ugovorenu kupovninu u pet obroka i to prvi obrok u visini 450.000,00 EUR do 15. svibnja 2011., drugi obrok u visini 420.000,00 EUR do 31. siječnja 2012., treći obrok u visini 420.000,00 EUR do 28. veljače 2013., četvrti obrok u visini 420.000,00 EUR do 28. veljače 2014. i peti obrok u visini 178.277,00 EUR do 28. veljače 2015., čime bi ukupno isplatili iznos od 1.888.277,00 EUR. Tužitelj je istog dana kada je potpisan ugovor te ovjeren potpis zastupnika ugovornih strana kod javnog bilježnika M.D. izdao tabularnu ispravu u skladu sa čl. 4. Sporazuma, te je na istoj zastupnik tužitelja ovjerio svoj potpis pod brojem OV-1619/11, a koja je služila da se temeljem Sporazuma vlasništvo prodanih odnosno kupljenih nekretnina upiše u zemljišnim knjigama na II- tuženu. Navedenu tabularnu ispravu tužitelj je predao na čuvanje javnom bilježniku M.D., o čemu je sastavljen i zapisnik pod brojem OU-26/11-1 od 21. veljače 2011. te je tabularnu ispravu javni bilježnik trebao predati tuženima kada uplate prvi obrok kupovnine i o tome predoče javnom bilježniku dokaz. Time je tužitelj u cijelosti izvršio svoje obveze iz zaključenog sporazuma. Tuženi do danas nisu tužitelju isplatili ništa na ime ugovorene kupovnine. II-tuženik je po pribavljenom zaključku I-tuženog o davanju suglasnosti Klasa 340-01/11-01-8 od 12. svibnja 2011. raspisao javni natječaj za prodaju zemljišta na lokaciji V.N. – Sv. Ana 31. svibnja 2011., a na koji natječaj je ponudu dostavila 9. lipnja 2011. Varaždinska biskupija, budući da je namjena toga zemljišta gradnja građevina karitativne socijalne skrbi i crkve. Tužitelj je 13. rujna 2011. predao II-tuženoj tabularnu ispravu i nekretnine kupljene temeljem predmetnog sporazuma su sada upisane u zemljišnim knjigama kao vlasništvo II-tužene. Tužitelj je tabularnu ispravu predao tuženima jer je dobio obećanja da će se iz polučene kupovne cijene namiriti dospjele obveze tuženih prema tužitelju, ali niti je realizirana prodaja nekretnina Varaždinskoj biskupiji niti su tuženik bilo što platili tužitelju temeljem predmetnog Sporazuma. II-tužena je dopisom broj 350-ET/2011 od 26. rujna 2011. dostavila tužitelju obavijest da nisu osigurana sredstva za plaćanje prvog obroka kupoprodajne cijene, te je pozvala tužitelja da Aneksom Sporazuma dogovore odgodu plaćanja sa novom dinamikom, na koji poziv je tužitelj dostavio svoju spremnost da izvan suda dogovore način plaćanja kupoprodajne cijene ali niti nakon što je II-tužena izradila i pisani prijedlog broj 122-VK/201 od 1. ožujka 2012., I- tuženi nije želio izvan suda riješiti nastali spor. Radi toga je tužitelj 17. veljače 2014. Uputio tuženima uputio pisanu opomenu s pozivom za plaćanje u skladu sa čl. 5. Sporazuma. Budući da tuženi nisu u roku od 8 dana, računajući od primitka pisane opomene platili tužitelju dospjele a nepodmirene obroke ugovorene kupoprodajne cijene, to se smatra da je sa danom dospijeća prvog obroka odnosno 15. svibnja 2011. dospjeli na naplatu svi ugovoreni obroci, pa je od 16. svibnja 2011. godine tuženi u zakašnjenju sa plaćanje ukupno ugovorene kupoprodajne cijene u visini 1.888.277,00 EUR u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB za EUR/Kn na dan plaćanja sa zakonskim zateznim kamatama u skladu sa čl. 29. st. 1. i st. 2. Zakona o obveznim odnosima, i to u visini eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za osam postotnih poena.

U odgovoru na tužbu Grad V. i Javna ustanova G.s. osporavaju tužbeni zahtjev te se protive tužbenom zahtjevu u cijelosti. Ističu kako su 5. svibnja 2014., kao tužitelji, podnijeli tužbu Trgovačkom sudu u V. protiv tuženika, ovdje tužitelja E.H. d.o.o. radi utvrđenja ništetnim Sporazuma o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V. N. – II faza od dana 18. veljače 2011. godine, a koji se parnični postupak vodi pred Trgovačkim sudom u V. pod poslovnim brojem P-175/14. Ukazuju kako je tužitelj zajedno s trgovačkim društvom O.R. d.o.o. (prije T7 V. d.o.o. i V. D.O.O.) nekretnine koje su predmet Sporazuma stekao po kupoprodajnoj cijeni od 30-90 EUR/m2, a iste potom "preprodao" tuženicima po kupoprodajnoj cijeni od 129 EUR/m2 u slučaju jednokratne uplate, odnosno 149 EUR/m2 u slučaju obročnog plaćanja te uz potrebu izrade urbanističkog plana uređenja ili urbanističkih rješenja tog dijela grada po prihvaćanju kojih bi se rješavali imovinski odnosi za potrebe izgradnje POS-ovih stanova, a iz čega je razvidno izrazito velika razlika u vrijednosti između (realne tržišne) kupoprodajne cijene po kojoj je tužitelj stekao predmetne nekretnine i kupoprodajne cijene po kojoj je tužitelj iste nekretnine "preprodao", odnosno ugovorio "preprodati" tuženicima. Iz navedenog "već na prvi pogled" proizlazi da je samo sklapanje navedenog Sporazuma nemoralno, a valjanost predmetnog Sporazuma pravno upitna. Naime, predmetne nekretnine kupljene su od strane tuženika za potrebe izgradnje POS
stanova čija bi temeljna svrha trebala biti socijalna, odnosno da se građanima omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih. Ističu da je Sporazum ništetan i iz razloga što je kupoprodajna cijena utvrđena u istome protivna moralu društva. Naime, sklapanje Sporazuma s navedenom nezakonitom i nemoralnom cijenom bila je odlučujuća pobuda za sklapanje Sporazuma i to na strani obje ugovorne strane te isti Sporazum, bez da je dogovorena navedena cijena iznimno visoka, odnosno dvostruko do trostruko precijenjena cijena, niti ne bi bio sklopljen, a takav ugovor nikako ne može biti moralan. Iz svega navedenoga proizlazi da je temeljna svrha Sporazuma odnosno postupanje odgovornih osoba i suvlasnika ugovornih strana u predmetno vrijeme bila da se nezakonito i nemoralno novcem poreznih obveznika proda/kupi zemljište po cijeni koja višestruko premašuje realnu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina i to sve radi nezakonitog stjecanja i očite međusobne podjele tako nezakonito stečene imovinske koristi. Slijedom navedenog, a imajući na umu činjenicu da bi osnovni smisao ulaska u projekte društveno poticajne stanogradnje trebali biti socijalni motivi (prije svega, izgradnja široko dostupnih POS stanova), a ne "izvlačenje" javnih sredstava za korist pojedinaca, kao i obzirom da su kupci predmetnih nekretnina u ovom slulčaju pravne osobe koje upravo postoje da bi obavljale djelatnosti i ostvarivale ciljeve od javnog interesa, tužitelji smatraju da Sporazum udovoljava pretpostavkama da se u ovosudnom postupku utvrdi njegova ništetnost i obzirom na njegovu protivnost moralu društva, a sve sukladno odredbama čl. 322., odnosno 271. ZOO-a. Sam postupak sklapanja Sporazuma, kao i sam Sporazum trebao je biti sklopljen u cijelosti u skladu sa Zakonom o društveno poticajnoj stanogradnji (u nastavku ZDPS), koji je bio na snazi u trenutku sklapanja Sporazuma, a čije se odredbe prisilno primjenjuju na cijeli postupak realizacije projekata društveno poticane stanogradnje, kao i na ugovore sklopljene radi realizacije takvog projekta. Bez obzira na navedeno, Sporazum je protivan prisilnim odredbama ZDPS-a i to u bitnim dijelovima. Naime, čl. 11. ZDPS-a propisano je da "(…) Agencija pribavlja građevinsko zemljište za izgradnju stanova uz naknadu, odnosno po cijeni koja ne može biti viša od tržišne vrijednosti koja čini osnovicu za obračun poreza na promet nekretnina, o čemu mišljenje daje nadležna Porezna uprava (…)". Bez obzira na navedenu prisilnu odredbu čl. 11. ZDPS-a, iz odredbe 2.1. Sporazuma proizlazi da je kupoprodajna cijena utvrđena prema prihvaćenoj procjeni "…ovlaštenog vještaka M.D. od 2. prosinca 2010. (…)". Mišljenje nadležne Porezne uprave u pogledu visine tržišne cijene za predmetne nekretnine nije niti zatraženo. Suprotnost postupka ugovorenog iznosa cijene ZDPS-u, u slučaju kada su odredbe ZDPS-a prisilno trebale biti primijenjene – nužno povlači za sobom ništetnost takvog ugovora u cijelosti. Dakle, odlučujuća pobuda za sklapanje predmetnog Sporazuma očito je bila upravo sklapanje Sporazuma po navedenoj nezakonito utvrđenoj cijeni, s ciljem zarade tužitelja na enormnoj razlici između realne tržišne vrijednosti i kupoprodajne cijene predmetnih nekretnina te eventualne kasnije podjele tako nezakonitog stečenog iznosa s odgovornim osobama tuženika koje su u suradnji s tužiteljem omogućili provedbu opisane kupoprodaje na štetu oba tuženika, odnosno javnih sredstava kojima isti raspolažu. Tuženici u vrijeme sklapanja Sporazuma nisu imali osiguranih sredstava za financiranje obveza preuzetih Sporazumom, a da je tužitelj, odnosno suvlasnik tužitelja zajedno s D.P. i trgovačkim društvima O.R. d.o.o. i V.U. d.o.o. s navedenom činjenicom zasigurno bili upoznati, odnosno, navedeno im zasigurno nije moglo ostati nepoznato. Odredbom čl. 44. st. 1. Zakona o proračunu (NN 87/08, dalje u tekstu ZP), a koji zakon je bio na snazi u trenutku sklapanja Sporazuma, te koji se zakon sukladno stavku 5. istog članka primjenjuje i na proračune jedinica lokalne samouprave (dakle, na I-tužitelja), ali i na proračunske korisnike proračuna jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave (dakle, na II-tužitelja), propisano je sljedeće:

"(…) Proračunski korisnici državnog proračuna mogu preuzeti obveze na teret državnog proračuna tekuće godine samo za namjene i do visine utvrđene državnim proračunom ako su za to ispunjeni svi zakonom i drugim propisima utvrđeni uvjeti, osim ako ovim Zakonom nije drugačije propisano. (…)". Iz formulacije, smisla i svrhe navedene odredbe, jasno je da se radi o odredbi prisilne prirode, pa bi ugovori kojima korisnici proračuna preuzimaju obvezu na teret vlastitog proračuna bez da je prethodno u proračunu utvrđena namjena i visina sredstava za ispunjavanje navedenih obveza (kao i u konkretnom slučaju Sporazum), bili protivni prisilnim propisima, a što je daljnja osnova za utvrđenje ništetnosti predmetnih Ugovora. Također se ističe kako su radnje, poduzete od strane između ostalih, i suvlasnika tužitelja, i to H.V., sve u vezi sa sklapanjem i ispunjenjem Sporazuma, obuhvaćene činjeničnim opisom kaznenih dijela iz nadležnosti USKOK-a navedenih u optužnici USKOK-a broj K-US-167/10, K-PO-US-5/11 od dana 21. rujna 2012., podnesenoj protiv, između ostalih, i gore navedenog suvlasnika tužitelja H.V., a koja je optužnica potvrđena rješenjem Županijskog suda u Zagrebu, posl. broj KOV-US-60/12 od dana 6. prosinca 2012. godine, te je kazneni postupak u tijeku, i to pod posl. brojem K-US-53/12. U činjeničnom opisu točke IV. optužnice navodi se da su D.P., kao predsjednik uprave trgovačkog društva O.R. d.o.o. i V.U. d.o.o. sa sjedištem u V., te H.V., suvlasnik tužitelja, "…u namjeri stjecanja znatne nepripadne dobiti društvima T7 V. d.o.o. i E.H. d.o.o. …" uvjetovali povlačenje tužbe protiv tužitelja u parničnom postupku koji se pred nadležnim sudom vodio pod poslovnim brojem P-867/09 te izmjenu štetnih ugovornih odredbi kako bi se "…realizirala prodaja zemljišta Gradu V. i Janoj ustanovi G. s. V. i na lokaciji društva T7 V. d.o.o. i E.H. d.o.o., u svezi čega je V. okr. H.V. organizirao više sastanaka na kojima je i sa I. okr. I.Č., II okr. D.P. i V.K. dogovoran način širenja projekta poticane stanogradnje…", pa tako i sklapanje Sporazuma prema uvjetima iz istoga. Također iz činjeničnog opisa točke IV. optužnice proizlazi i "… da su u svrhu realizacije postignutog dogovora I. okr. I.Č. umanjujući značaj da za isto nisu osigurana sredstava… Gradu prezentirao potrebu kupnje nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje i na lokaciji V.N. II u vlasništvu društva T7 V. d.o.o. i E.h. d.o.o. te je Gradskog vijeće Grada V. uvjerenju da je takva odluka u interesu Grada, 25. siječnja 2011. Odlukom o izmjenama i dopunama Odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po Programu društveno
poticajne stanogradnje na lokaciji V.N. u V. prihvatio sklapanje sporazuma o kupnji zemljišta upisanih u zemljišne knjige k.o. V. (u osnivanju) i to … kč. br. 3738, čl. br. 3739/1, kč. br. 3754/1 ukupne površine 12,673 m2, po cijeni od 129 EUR/m2 uz odgodu plaćanja te potrebu izrade urbanističkog plana uređenja ili urbanističkih rješenja tog dijela grada po prihvaćanju kojih će se rješavati imovinski odnosi za potrebe izgradnje POS-ovih stanova, ali su potom suprotno Odluci Gradskog vijeća …uz traženje V. okr. H.V. dogovorili da će cijena predmetnih nekretnina biti 129 EUR/m2 za jednokratnog plaćanje, dok će za slučaj obročnog plaćanja cijena biti 149 EUR/m2. Sve navedeno jasno proizlazi i iz Odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po programu društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V.N. od 22. prosinca 2010., odnosno Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po programu društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V.N. u V. od 25. siječnja 2011. koji je na zahtjev bivšeg gradonačelnika donijelo Gradsko vijeće Grada V. Naime, postupanje uređeno Sporazumom, a između ostaloga glede ukupnog iznos kupoprodajne cijene u suprotnosti je sa navedenim odlukama Gradskog vijeća Grada V. i to posebno budući da istim odlukama nije predviđeno niti dopušteno odstupanje od iznosa kupoprodajne cijene, na način da se ista oveća za slučaj obročne otplate. S tim u vezi ukazuje kako obje gore navedene odluke Gradskog vijeća Grada V. čine sastavni dio Sporazuma iz čega proizlazi da je sadržaj istih odredbi bio poznat objema ugovornim stranama, odnosno da im je trebao I mogao biti poznat. Tuženici ističu da je u potvrđenoj optužnici USKOK-a broj: K-US-167/10, K-PO-US-5/11 od 21. rujna 2012. opisana povezanost djelovanja odgovornih osoba tužitelja i suvlasnika tuženika u vrijeme sklapanja Sporazuma, a iz čega jasno proizlazi da je do sklapanja Sporazuma došlo zbog nedopuštenih i nemoralnih pobuda i to na strani obje ugovorne strane, odnosno, njihovom zajedničkom nezakonitom suradnjom. U skladu s čl. 273 st. 2. ZOO-a proizlazi da "(…) ako je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor i ako je to drugi ugovaratelj znao ili morao znati, ugovor će biti bez učinka. (…)". Tuženici ne osporavaju da nisu isplatili kupoprodajnu cijenu niti dio iste temeljem Sporazuma. Ukazuju kako je tužitelj samoinicijativno predao II. tuženiku tabularnu izjavu za nekretnine koje su predmet Sporazuma, a kako bi požurio realizaciju kupoprodajne predmetnih nekretnina, očito u nastojanju da problem glede valjanosti odnosno zakonitosti predmetne isprave "stavi ispod tepiha". Ističu kako je baš tužitelj podnio i prijedlog za uknjižbu prava vlasništva na nekretninama koje su predmet Sporazuma, a temeljem kojega je Općinski sud u V. u zemljišno-knjižnom postupku pod poslovnim brojem Z-4888/2013 5. studenog 2013. donio rješenje kojim dopušta uknjižbu prava vlasništva na istim nekretninama u korist II. tuženika. Imajući u vidu nezakonitost Sporazuma, to je II. Tuženik pravovremeno i to. svibnja 2014. podnio prigovor na rješenje od 5. studenog 2013., pobijajući zakonitost predmetne uknjižbe, posebno imajući u vidu kako je Sporazum obuhvaćen opisom kaznenog djela iz nadležnosti USKOK-a, a sve temeljem potvrđene optužnice broj K-IS- 167/10, K-PO-US-5/11 od 21. rujna 2012., odnosno budući su tuženici podnijeli tužbu radi utvrđivanja ništetnosti Sporazuma. Iako u ovome trenutku nije utvrđeno u odgovarajućem sudskom postupku da je sklapanjem i ispunjavanjem Sporazuma počinjeno kazneno djelo
sama činjenica podnošenja gore navedene optužnice USKOK-a, koja je ujedno i potvrđena, govori u prilog tome da postoji osnovana sumnja da su sve radnje ugovornih strana u vezi sa sklapanjem i ispunjenjem Sporazuma protivne prisilnim propisima kaznenog prava, odnosno, da je upravo navedenim postupanjem počinjeno kazneno djelo opisano u odredbi čl. 337. st. 3. te kazneno djelo opisano u odredbama čl. 337. st. 1. i st. 4. Kaznenog zakona, odnosno, kazneno djelo udruživanja za počinjenje kaznenih djela i kvalificirani oblik kaznenog djela zlouporabe položaja i ovlasti tuženika, te je postupano s ciljem ostvarenja takve imovinske koristi. Presuda u navedenom pokrenutom kaznenom postupku još nije donesena, no jasno je da postoji određena mogućnost (vjerojatnost) da će se u navedenom kaznenom postupku naknadno utvrditi da je upravo sklapanjem Sporazuma počinjeno kazneno djelo iz nadležnosti USKOK-a, a za koje je propisana kazna zatvora i do deset godina, a zbog čega bi Sporazum nesporno u cijelosti bio protivan prisilnim propisima te, kao takav, sukladno odredbi čl. 322. st. 1. ZOO-a, u cijelosti ništetan. Tuženici su mišljenja da bi osuđujuća presuda donesena u navedenom kaznenom predmetu obuhvatila sve osnove za utvrđenje ništetnosti Sporazuma koje su tuženici u dosadašnjem tijeku ovog postupka istaknuli, a i više od toga, slijedom čega bi prekid ovog postupka do okončanja (dijela) navedenog kaznenog predmeta otklonio potrebu, odnosno, spriječio da se u ovom postupku provede relevantni dokazi i utvrđuje osnovanost svakog pojedinog iznesenog razloga za utvrđenje ništetnosti Sporazuma, odnosno da se odlučuje o pitanjima o kojima se može odlučivati samo u kaznenom postupku.

Grad V. te Javna ustanova G.s., kao tužitelji podnijeli su preporučeno putem pošte 5. svibnja 2014. sudu tužbu radi utvrđenja ništetnosti Sporazuma o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza (dalje u tekstu Sporazum) koji su s tuženikom E.H. d.o.o. sklopili 18. veljače 2011. smatrajući da je Sporazum ništetan, u skladu s odredbom čl. 322. st. 1. ZOO-a. Navode da je tuženik E.H. d.o.o. zajedno s trgovačkim društvom O.R. d.o.o. nekretnine koje su predmet Sporazuma stekao po kupoprodajnoj cijeni od 30-90 EUR/m2, a iste potom "preprodao" tužiteljima po kupoprodajnoj cijeni od 129 Eur/m2 u slučaju jednokratne uplate, odnosno 149 EUR/m2 u slučaju obročnog plaćanja te uz potrebu izrade urbanističkog plana uređenja ili urbanističkih rješenja tog dijela grada po prihvaćanju kojih bi se rješavali imovinski odnosi za potrebe izgradnje POS-ovih stanova), a iz čega je razvidna izrazito velika razlika u vrijednosti između (realne tržišne) kupoprodajne cijene po kojoj je tuženik stekao predmetne nekretnine i kupoprodajne cijene po kojoj je tuženik iste nekretnine "preprodao",odnosno ugovorio "preprodati" tužiteljima. Iz navedenog "već na prvi pogled" proizlazi da je samo sklapanje navedenog Sporazuma u najmanju ruku nemoralno, a valjanost predmetnog Sporazuma pravno upitna, a posebno kada se uzme u obzir činjenica da su navedene nekretnine kupljene od strane tužitelja za potrebe izgradnje POS stanova čija bi temeljna svrha trebala biti socijalna, odnosan, da se građanima omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih. Osim toga, pitanje valjanosti Sporazuma se postavlja i iz razloga što su upravo navedene radnje, koje su poduzete od strane tužitelja te, između ostalih, i H.V., suvlasnika tuženika, u vezi sa sklapanjem i ispunjenjem Sporazuma, obuhvaćene činjeničnim opisom kaznenih djela iz nadležnosti USKOK-a navedenih u optužnici USKOK-a, broj K-US-167/10, K-PO-US-5/11, od 21. rujna 2012. podnesenoj protiv, između ostalih, i gore navedenog suvlasnika tuženika, a koja je optužnica potvrđena rješenjem Županijskog suda u Zagrebu, posl. broj: KOV-US-60/12 od 6. prosinca 2012. te je kazneni postupak u tijeku. Kao razloge za ništetnost Ugovora
Grad V. i Javna ustanova G.s. ističu: protivnost Sporazuma Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, nedopuštenost i nemoralnost pobuda, protivnost Ugovora prisilnim odredbama Zakona o proračunu, protivnost Sporazuma moralu društva, protivnost Sporazuma prisilnim propisima kaznenog prava. U pogledu protivnosti Sporazuma Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji ističu da je Sporazum sklopljen radi kupoprodaje nekretnina potrebnih za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje, pa je postupak sklapanja Sporazuma, te sam Sporazum trebao biti sklopljen u cijelosti sukladno Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (NN 109/2001, 82/2004, 76/2007, 38/2009, dalje u tekstu ZDPS). Međutim, Sporazum je protivan prisilnim odredbama ZDPS-a. Odredbom čl. 11. ZDPS-a propisano je da "(…) Agencija pribavlja građevinskog zemljište za izgradnju stanova uz naknadu, odnosno po cijeni koja ne može biti viša od tržišne vrijednosti koja čini osnovicu za obračun poreza na promet nekretnina, o čemu mišljenje daje nadležna Porezna uprava (…)" Ističe se da se sukladno odredbama čl. 10.a i 9. ZDPS-a, prava i obveze Agencije utvrđene ZDPS-om primjenjuju na odgovarajući način i na neprofitnu pravnu osobu osnovanu od strane jedinice lokalne samouprave za obavljanje poslova nositelja investitorskih poslova u vezi s izgradnjom i prodajom stanova, a što je u ovom slučaju II. tužitelj, odnosno, Javna ustanova G.s. Iz odredbe 2.1. Sporazuma razvidno proizlazi da je kupoprodajna cijena u istome utvrđena prema prihvaćenoj procjeni "…ovlaštenog vještaka M.D. od 2. prosinca 2010. Dakle, ne samo što kupoprodajna cijena iz Sporazuma nije utvrđena u skladu s mišljenjem nadležne Porezne uprave, već, prije samog sklapanja istog, mišljenje nadležne Porezne uprave u pogledu visine tržišne cijene za predmetne nekretnine –nije niti zatraženo, iako su ugovorne strane na sve navedeno bile obvezne sukladno odredbama ZDPS-a. Razlozi navedenog načina postupanja, odnosno, izbjegavanja pribavljanja mišljenja nadležne porezne uprave, jasni su ako se izvrši uvid u dopis – mišljenje Porezne uprave, Područnog ureda V., Klasa:410-20/10-01/4, Ur. broj: 513-07-05/10-02 od dana 25. ožujka 2010. o tržišnoj vrijednosti nekretnina na predmetnoj lokaciji, a iz kojeg proizlazi da tržišna vrijednost nekretnina na lokaciji Ulica V.N. iznosi tek 400,00 – 880,00 kn/m2. Suprotnost postupka utvrđivanja cijene ZDPS-u, ali i suprotnost samog konačno ugovorenog iznosa cijene ZDPS-u, u slučaju kada su odredbe ZDPS-a prisilno trebale biti primijenjene – nužno povlači za sobom ništetnost takvog ugovora u cijelosti. Osim toga, obzirom da je kupoprodajna cijena, sukladno odredbi čl. 376. st. 1 ZOO-a, bitan sastojak ugovora o kupoprodaji, a ugovor ne može opstati ako ništetnost pogađa odredbu koja je bitan sastojak ugovora, tužitelji su mišljenja da Sporazum u svakom slučaju treba u cijelosti utvrditi ništetnim u ovom postupku. U pogledu nedopuštenosti i nemoralnosti pobuda ističu da je odlučujuća pobuda za sklapanje predmetnog Sporazuma očito bila upravo sklapanje Sporazuma po navedenoj nezakonito utvrđenoj cijeni, s ciljem zarade tuženika na enormnoj razlici između realne tržišne vrijednosti i kupoprodajne cijene predmetnih nekretnina te eventualne kasnije podjele tako nezakonitog stečajnog iznosa s odgovornim osobama tužitelja koje su u suradnji s tuženikom omogućili provedbu opisane kupoprodaje na štetu oba tužitelja, odnosno, javnih sredstava kojima isti raspolažu. Drugim riječima, da kupoprodajna cijena u Sporazumu nije mogla biti nezakonito određena kako je gore opisano, ugovorne strane u cijeli projekt društveno poticane stanogradnje zasigurno nikada niti ne bi stupile, odnosno ne bi zasnovale navedene obvezne odnose pa tako ne bi sklopile ni Sporazum. U vezi s navedenim, tužitelji ukazuju na to da je odredbom čl. 273. st. 2. ZOO-a propisano da "(…) ako je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor i ako je to drugi ugovaratelj znao ili morao znati, ugovor će biti bez učinka.(…)" Odredbom st. 4. čl. 273. ZOO-a određeno je da se "(…) odredba o nedopuštenosti činidbe primjenjuje se i na pobude za sklapanje ugovora (…)", a odredba čl. 271. ZOO-a koja regulira nedopuštenost činidbe propisuje da je "(…) činidba je nedopuštena ako je protivna Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva (…)". Slijedom navedenog, obzirom da je Sporazum sklopljen iz nedopuštenih pobuda, a koje su postojale na strani obje ugovorne strane, tužitelji smatraju da su isti bez učinka, odnosno, ništetni u cijelosti. U pogledu protivnost Ugovora prisilnim odredbama Zakona o proračunu ukazuju na činjenicu da niti I. tužitelj, a niti II. tužitelj u vrijeme sklapanja Sporazuma nisu imali osiguranih sredstava za financiranje obveza preuzetih Sporazumom, a da je tuženik odnosno suvlasnik tuženika zajedno s Davorom Pataftom i trgovačkim društvima O.R. d.o.o. i. V.U. d.o.o. s navedenom činjenicom zasigurno bili upoznati, odnosno, navedeno im zasigurno nije moglo ostati nepoznato. Odredbom čl. 44. st. 1. Zakona o proračunu (NN broj 87/08, dalje u tekstu ZP), a koji zakon je bio na snazi u trenutku sklapanja Sporazuma, te koji se zakon sukladno st. 5. istog članka ZP-a, primjenjuje i na proračune jedinica lokalne samouprave (dakle, i na I-tužitelja), ali i na proračunske korisnike proračuna jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave (dakle, i na II. tužitelja), propisano je slijedeće: "(…) Proračunski korisnici državnog proračuna mogu preuzeti obveze na teret državnog proračuna tekuće godine samo za namjene i do visine utvrđene državnim proračunom ako su za to ispunjeni svi zakonom i drugim propisima utvrđeni uvjeti, osim ako ovim Zakonom nije drugačije propisano (…)". Iz formulacije, smisla i svrhe navedene odredbe, jasno je da se radi o odredbi prisilne prirode, pa bi ugovori kojima korisnici proračuna preuzimaju obveze na teret vlastitog proračuna bez da je prethodno u proračunu utvrđena namjena i visina sredstava za ispunjavanje navedenih obveza (kao u konkretnom slučaju Sporazum), bili protivni prisilnim propisima, a što je daljnja osnova za utvrđenje ništetnosti predmetnih Ugovora sukladno odredbi čl. 322. st. 1. ZOO-a, a koju tužitelji ističu u ovom postupku. Naravno, ZP propisuje mogućnost da korisnik proračuna preuzme određene obveze iako za tu namjenu nema osiguranih sredstava u proračunu, međutim tada je potrebno raspolagati drugim izvorima financiranja, kao na primjer, sredstvima iz državnog proračuna, a kojima tužitelji u konkretnom slučaju nisu raspolagali. U pogledu protivnost Sporazuma moralu društva ističu da je Sporazum ništetan i iz razloga što je kupoprodajna cijena utvrđena u istome, kao bitan sastojak ugovora o kupoprodaji, osim što je ugovorena (zapravo dogovorena) protivno prisilnim propisima, a kako je gore
navedeno, i protivna moralu društva. Osim same cijene te gore opisanih pobuda ugovornih strana za ulaskom u predmetni projekt društveno poticane stanogradnje, jasno je da je i sam postupak sklapanja Sporazuma, u najmanju ruku, nemoralan, a što proizlazi iz činjenice da je sklapanje Sporazuma obuhvaćeno potvrđenom optužnicom USKOK-a. Upravo sklapanje Sporazuma s navedenom nezakonitom i nemoralnom cijenom bila odlučujuća pobuda za sklapanje Sporazuma, i to na strani obje ugovorne strane te Sporazum, bez da je dogovorena navedena iznimno visoka, odnosno dvostruko do trostruko precijenjena cijena, nit ne bi bili sklopljeni, a takvi ugovori nikako ne mogu biti moralni. Ističu da je temeljna svrha Sporazuma te postupanja odgovornih osoba i suvlasnika ugovornih strana u predmetno vrijeme bila da se nezakonito i nemoralno novcem poreznih obveznika kupuje zemljište po cijeni koja višestruko premašuje realnu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina, a radi nezakonitog stjecanja i očite međusobne podjele tako nezakonito stečene imovinske koristi, i sve to upravo za stanogradnju poticanu javnim sredstvima, cilj koje gradnje bi, sukladno izričitoj odredbi čl. 1. ZDPS-a, trebalo biti (…) zadovoljavanje stambenih potreba i poboljšanja kvaliteta stanova što šireg kruga građana, kao i unapređenje graditeljstva (…)", a ne "izvlačenje sredstava" iz gradskog (ili državnog) proračuna za korist pojedinaca. Nema sumnje da, kada odredba čl. 322. st. 1. ZOO-a propisuje da ugovor može biti ništetan i kada je "samo" protivan moralu društva, dakle, čak i kada nije protivan nikakvim pozitivnim propisima, takva odredba zasigurno obuhvaća i predmetni slučaj u kojemu je već "na prvi pogled" vidljiv velik broj nezakonitosti, a ako i ne, onda u najmanju ruku, nemoralnog postupanja odgovorne i povezane osobe tužitelja i tuženika. Naime, očito je da su odgovorne I povezane osobe tužitelja pri sklapanju Sporazuma postupale na način koji se nikako ne može smatrati postupanjem pri kojem je vođena briga o zaštiti interesa I. tužitelja, kao jedinice lokalne samouprave i II. tužitelja kao javne ustanove financirane iz javnih sredstava, a da su odgovorne osobe tuženika takvo postupanje potaknule te istim "upravljale". Očito je nemoralno postupanje i suvlasnika tuženika i ostalih povezanih osoba s tuženikom koje suznajući svrhu društveno poticane stanogradnje te znajući da su tužitelji pravne osobe koje postoje radi zaštite javnog interesa, a ne trgovačka društva koja postoje isključivo radi stjecanja dobiti, ne samo "ušle" u predmetni projekt, već su i isti očito unaprijed planirale, a što proizlazi iz same činjenice prethodne kupnje predmetnih nekretnina. Naime, životno je uvjerljivo i logično da trgovačko društvo kupuje goleme površine (zapravo "neprivlačnog" zemljišta), samo ako ima konkretne planove u vezi navedenog, a iz čega jasno proizlazi da je navedeno "izvlačenje novca" iz gradskog (ili državnog) proračuna unaprijed planirano, dogovoreno te, u suradnji odgovornih osoba tužitelja i tuženika, i realizirano. Slijedom navedenog, a posebno imajući na umu činjenicu da bi osnovni smisao ulaska u projekte društveno poticane stanogradnje trebali biti socijalni motivi (prije svega, izgradnja široko dostupnih POS stanova), a ne izvlačenje javnih sredstava za korist pojedinaca, kao i obzirom da su kupci predmetnih nekretnina u ovom slučaju pravne osobe koje upravo postoje da bi obavljale djelatnosti i ostvarivale ciljeve od javnog interesa, tužitelji smatraju da Sporazum udovoljava pretpostavkama da se u ovosudnom postupku utvrdi njegova ništetnost i obzirom na njegovu protivnost moralu društva, a sve sukladno odredbama čl. 322., odnosno 271. ZOO-a.

U pogledu protivnosti Sporazuma prisilnim propisima kaznenog prava ističu da je nesporno kako još uvijek nije utvrđeno u sudskom postupku da je sklapanjem i ispunjenjem Sporazuma počinjeno kazneno djelo, ali sama činjenica podnošenja optužnice USKOK-a govori u prilog tome da postoji osnovana sumnja da su sve radnje ugovornih strana u vezi sa sklapanjem i ispunjenjem sporazuma protivne prisilnim propisima kaznenog prava, odnosno da je upravo navedenim postupanjem počinjeno kazneno djelo opisano u odredbi čl. 333. st. 3. te kazneno djelo opisano u odredbi čl. 337. st. 1. i st. 4. Kaznenog zakona. U pogledu protivnost Sporazuma Odluci Gradskog vijeća Grada V. ističu kako iz odredbe čl. 48. st. 1. t. 5. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi (NN 33/01, 129/05, 109/07, 125/08, 36/09, dalje u tekstu ZJPRS), a koji prisilni propis je bio na snazi u vrijeme sklapanja Sporazuma, nesporno proizlazi Gradonačelnik Grada V., ne bi bio ovlašten samostalno donositi odluku o kupnji nekretnine koje su predmet Sporazuma, već je takvu odluku, sukladno čl. 35. t. 2. ZJPS-a, ovlašteno donositi samo Gradsko vijeće Grada V.. U skladu s navedenim, Gradsko vijeće Grada V. je, radi mogućnosti sklapanja Sporazuma, 22. prosinca 2010. donijelo Odluku o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po Programu društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. u V., KLASA: 370-01/10-01/11, URBROJ: 2186/01-02-10-16, a 25. siječnja 2011. Odluku o izmjenama i dopunama Odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po Programu društveno poticaje stanogradnje na lokaciji V. Novaka u V., KLASA:370-01/10-01/11, URBROJ: 2186/01-02-11-23 (dalje u tekstu Odluka), sukladno čijoj (izmijenjenoj) odredbi čl. 5.Gradsko vijeće daje suglasnost da se "…s vlasnicima zemljišta (…) sklope sporazumi o kupnji zemljišta po sada utvrđenoj cijeni od 129 Eur-a/m2, uz odgodu plaćanja prilagođenu dinamici osiguranja sredstava i mogućnostima izgradnje stanova." Iz odredbe 2.3 Sporazuma vidljivo je da je za gore navedene nekretnine utvrđena konačna kupoprodajna cijena "… u iznosu od najmanja 129 Eur-a/m2 u slučaju jednokratne uplate, a uzimajući u obzir vrijednost troška uloženog kapitala, najviše 149 Eur-a/m2 u slučaju obročnog plaćanja kroz 4 godine…". Već iz same navedene konstrukcije odredbe 2.3. Sporazuma, nesporno proizlazi da cijena navedena u istoj odredbi nije sukladna Odluci Gradskog vijeća, i to obzirom da je:

- Odlukom Gradskog vijeća propisano da će cijena nekretnina, i uz odgodu plaćanja, iznositi 129 Eur-a/m2, ne dopuštajući pritom nikakvu mogućnost povećanja iste cijene;

dok se s druge strane,

- Sporazumom utvrđuje da će cijena iznositi najmanje 129 Eur-a/m2 i to samo u slučaju jednokratne uplate, a da će u slučaju obročnog plaćanja iznositi najviše 149 Eur-a/m2.
Tužitelji ističu da, u skladu s odredbom čl. 10. Sporazuma, obje gore navedene odluke Gradskog vijeća Grada V. čine sastavni dio Sporazuma, iz čega proizlazi da je sadržaj istih odredbi bio poznat objema ugovornim stranama, odnosno da im je trebao i mogao biti poznat. Nesporno je da su obje ugovorne strane (i punomoćnici tužitelja) prije sklapanja Sporazuma bili upoznati (odnosno da su se barem mogli ili trebali upoznati) s činjenicom da je odredba 2.3. Sporazuma suprotna Odluci Gradskog Vijeća, ali da su ugovorne strane ipak pristupile potpisivanju Sporazuma. Odredba 2.3. Sporazuma odnosi na kupoprodajnu cijenu koja je bitan sastojak Sporazuma te se upravo u istoj odredbi očituje odlučujuća (nedopuštena) pobuda na strani obje ugovorne strane za sklapanjem predmetnog Sporazuma, pa je jasno da bez navedene odredbe Sporazum ne može niti djelomično opstati. Obzirom da iz svega navedenog proizlazi da je predmetni Sporazum u pogledu svojih bitnih sastojaka sklopljen bez potrebnog prethodnog odobrenja (odnosno odluke) Gradskog vijeća Grada V., a s čime su obje ugovorne strane nesporno bile upoznate, slijedom čega jasno slijedi da je Sporazum sklopljen protivno prisilnim odredbama ZJPRS-a pa, samim time – i ništetan u cijelosti.

U odgovoru na tužbu E.H. d.o.o. navodi kako sporni Sporazum nije ništetan prema odredbi čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima jer nije protivan Ustavu RH, prisilnim propisima i moralu našeg društva. Okolnosti koje tužitelji navode u tužbi upućuju samo na to da smatraju da postoji nesrazmjer uzajamnih činidaba prema čl. 375. st. 1. ZOO-a, ali su tužitelji temeljem odredbe čl. 375. st. 2. ZOO-a protekom godinu dana od dana sklapanja Sporazuma izgubili pravo tražiti poništenje. Tuženik je nekretnine prodao tužiteljima nakon što su oni sami utvrdili tržišnu vrijednost procjenom građevinskog vještaka M.D., i ugovorena cijena je bila adekvatna njihovoj tržišnoj vrijednosti u trenutku zaključenja Sporazuma. Tuženik nije nikakva socijalna ustanova niti ima bilo kakvih obveza po osnovi poticanja društvene stanogradnje, a imajući u vidu da je Sporazum zaključen nakon dugotrajnog postupka, po raspisanom natječaju Agencije za pravni promet I posredovanje nekretninama (dalje APN) i to nakon što je Gradsko vijeće I-tužitelja na 13. sjednici Gradskog vijeća od 25. siječnja 2011. donijelo Odluku o izmjenama i dopunama odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa na lokaciji V.N. u V., deplasirani su navodi tužbe koji visinu ugovorene kupoprodajne cijene za nekretnine tuženika podvode pod nemoralnost ili nezakonitost. Točno je da se protiv suvlasnika tuženika H.V. vodi kazneni postupak kod Županijskog suda u Zagrebu pod brojem K-US-53/12 ali je netočno da se toč. 4.) optužnice odnosi za predmetni Sporazum. Naime, jedino što se inkriminira u toč. 4.) optužnice je cijena koja po stavu optužbe je trebala biti 129 Eur/m2 pošto je tako određeno Odlukom Gradskog vijeća o izmjenama i dopunama odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po programu društveno poticane stanogradnje na lokaciji V.N. u V. od 25. siječnja 2011. Sporno u kaznenom postupku je postupanje tadašnjeg gradonačelnika I-tužitelja koji je po stavu optužbe bio ovlašten zaključiti predmetni Sporazum, ali je cijena trebala biti niža od ugovorene. Takva optužba i eventualna osuda bili bi relevantni za odluke o zahtjevu tužitelja koja se temelji na odredbi čl. 375. ZOO-a ili čl. 330. ZOO-a, ali zbog proteka godinu dana odnosno tri godine od zaključenja Sporazuma, tužitelji niti ne mogu više postavljati takve zahtjeva, pa je njihov alternativni zahtjev neosnovan. Protiv tuženika se ne vodi kazneni postupak, niti je u kaznenom postupku upitno pitanje pravne valjanosti Sporazuma. S druge strane, sama optužba protiv suvlasnika tuženika nema potvrdu niti u jednom provedenom dokazu tijekom istrage. Odredba čl. 11. Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji (dalje ZDPS) odnosi se samo na APN, koji može stjecati nekretnine u svoje ime a za račun Republike Hrvatske, a ne odnosi se na tužitelje, iako su isti dogovarali kupoprodajnu cijenu na temelju kvalificiranog podatka od mišljenja porezne uprave i to nalaza i mišljenja odnosno procjene ovlaštenog sudskog vještaka koju sada i porezna uprava mora respektirati kada utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnina radi razreza poreza na promet nekretnina. Sporazum nije zaključen iz nedopuštenih pobuda niti su pobude bile nedopuštene i nemoralne. Sporazum je zaključen nakon dugotrajnog postupka pregovaranja, a po raspisanom natječaju Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama i to nakon što je Gradsko vijeće I-tužitelja na 13. sjednici Gradskog vijeća od 25. siječnja 2011. donijelo Odluku o izmjenama i dopunama odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po program društveno poticane stanogradnje na lokaciji V.N. u V.. Odluka Gradskog vijeća koja je temelj za zaključivanje predmetnog Sporazuma nije izmijenjena ili stavljena izvan snage. Sporazum je zaključen u obavljanju gospodarske djelatnosti tužitelja, a ne na obavljanju javnih ovlasti, slijedom čega je isključena i primjena Zakona o proračunu, pogotovo što je I-tužitelj po Sporazumu, kojim je II-tužitelj postao vlasnik nekretnina sadržajno preuzeo jamstva da će isplatiti ugovoreno kupoprodajnu cijenu u ratama najkasnije do 28. veljače 2015. i dao suglasnost za zaduživanje II-tužitelja. Kada bi i bili točni navodi tužitelja, izvjesno je da tuženika ne obvezuju odredbe Zakona o proračunu, a bilo kakva zabrana tužiteljima za zaključenje Sporazuma, kao jednoj strani ugovora, ne utječe na pravnu valjanost Sporazuma u skladu sa odredbom čl. 322. st. 2. ZOO-a. Jedina okolnost koju kazneni postupak problematizira je visina ugovorene cijene odnosno da li je gradonačelnik smio ugovoriti cijenu od 129 Eur-a/m2 za jednokratno plaćanje, odnosno 149 Eur-a/m2 za odgodu plaćanja, jer zastupnik optužbe (USKOK) tumači citiranu odluku Gradskog vijeća od 25. siječnja 2011. na način da je cijena za plaćanje zemljišta uz odgodu trebala biti 129 Eur-a/m2. Stoga kada bi se za predmetno djelo donijela i osuđujuća presuda, ista ne bi imala nikakvog utjecaja odluku suda u parničnom predmetu, tim više što je samo parnični sud ovlašten tumačiti tu odluku u smislu ovlaštenja zakonskog zastupnika I-tužitelja da ugovori kupoprodajnu cijenu i to u postupku koji tužitelji više niti ne mogu voditi jer su u proteklom vremenu izgubili pravo na to. Sporazum nije suprotan Odluci Gradskog vijeća, a osim toga, tuženik, kao prodavatelj nekretnina, nije u obvezi prodati svoje nekretnine tužiteljima po cijeni koja utvrđuje Gradsko vijeće pošto I-tužitelj nije organ izvlaštenja. Dana 25. Siječnja 2011. je Gradsko vijeće Grada V.donijelo Odluku o izmjenama i dopunama Odluke o načinu rješavanja imovinskih odnosa za izgradnju stambenih objekata po programu društveno poticane stanogradnje na lokaciji V.N., a sukladno kojoj Gradsko vijeće prihvaća prijedlog zemljišta F.P. d.d., T7 V. d.o.o. i tuženikom, sklope Sporazumi o kupnji zemljišta po sada utvrđenoj cijeni od 129 Eur-a/m2, uz odgodu plaćanja prilagođenu dinamici osiguranja sredstava i mogućnostima izgradnje i prodaje stanova, te je utvrđena potreba izrade urbanističkog plana uređenja ili urbanističkih rješenja pojedinih cjelina, a po prihvaćanju istih će G. s. i Grad V. na temelju spomenutog Sporazuma uzimajući u obzir promjenu cijene za vrijednost troška kapitala rješavati imovinske odnose za potrebe izgradnje POS-ovih stanova. Iz sadržaja te odluke proizlazi da tužitelji sada istu pogrešno tumače, jer je po toj odluci cijena mogla biti 149 Eur-a/m2 uz odgodu plaćanja.

Na ročištu održanom 18. veljače 2019. punomoćnica Grada V. i Javne
ustanove G. s. istakla je kako je sporni Sporazum osim što je protivan odredbi čl. 44. Zakona o proračunu protivan i odredbi čl. 87. Zakona o proračunu. Navela je kako je čl. 44. st. 1. Zakona o proračunu koji se temeljem st. 6. istog članka zakona primjenjuje na tuženike propisano je da proračunski korisnici državnog proračuna mogu preuzeti obveze na teret državnog proračuna tekuće godine samo za namjene do visine utvrđene državnim proračunom ako su za to ispunjeni svi zakonom i drugim propisima utvrđeni uvjeti. St. 2. navedenog članka propisano je da proračunski korisnici mogu preuzeti obveze po ugovorima koji zahtijevaju plaćanje u sljedećim godinama uz suglasnost Vlade, a na prijedlog ministra financija. Obzirom je riječ o odredbi prisilne naravi, ugovori kojima korisnici proračuna preuzimaju obveze na teret vlastitih proračuna, a bez da je prethodno u proračunu utvrđena namjena i visina sredstva za ispunjenje navedenih obveza, kao u konkretnom slučaju, protivni su prisilnim propisima slijedom čega i ništetni. Nadalje čl. 87. Zakona o proračunu, a uzevši u obzir sporazumom utvrđenu obvezu o obročnoj otplati, tuženi ističu da je st. 1. Navedenog članka propisano da se jedinica lokalne i područne regionalne samouprave može dugoročno zaduživati samo za investiciju koja se financira iz njezina proračuna a koju potvrdi njezino predstavničko tijelo uz suglasnost Vlade a na prijedlog ministra financija. St. 2. čl. 87. Zakona o proračunu propisano je kako se ugovor o takvom zaduživanju sklapa na osnovi donesenog proračuna uz suglasnost Vlade, a na prijedlog ministra financija dok je st. 7. čl. 87. propisano da je ugovor koji je sklopljen protivno odredbama st. 2. predmetnog članka, ništetan. Kako tuženici u vrijeme sklapanja sporazuma nisu imali osigurana sredstva za financiranje obveza preuzetih sporazumom, tužitelj je mogao i morao biti svjestan rizika da u slučaju da ta sredstva u konačnici ne budu osigurana, da će predmetni pravni posao biti ništetan.

Punomoćnica E.H. d.o.o. u cijelosti je osporila navode punomoćnice Grada V.i Javne ustanove G. s., te je naglasila da je sporazum zaključen u obavljanju gospodarske djelatnosti stranaka, a ne u obavljanju javnih ovlasti, slijedom čega je isključena primjena Zakona o proračunu. Kada bi i bili točni navodi tuženih o primjeni citiranih odredbi Zakona o proračunu, izvjesno je da tužitelja takove odredbe zakona ne obvezuju, a bilo kakva zabrana tuženima za zaključenje sporazuma kao jednoj strani ugovora, ne utječe na pravnu valjanost istoga, a sve primjenom odredbe čl. 322 Zakona o obveznim odnosima. Naime, citiranom odredbom je izričito propisano da ako je sklapanje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor je valjan ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povrijedila zakonsku zabranu snositi će odgovarajuće posljedice.

Sud nije usvojio prijedlog Grada V. i Javne ustanove G. s. za prekidom ovog postupka do pravomoćnog okončanja kaznenog postupka koji se vodi kod Županijskog suda u Zagrebu pod brojem K-Us-53/12, obzirom smatra kako ishod navedenog kaznenog postupka ne utječe na odluku u ovoj pravnoj stvari. Naime, uvidom u optužnicu Državnog odvjetništva, Ureda za suzbijanje korupcije i organiziranog kriminala broj K-US-167/10, K-PO-US-5/11 od 21. rujna 2012., kao i presudu Županijskog suda u Zagrebu K-Us-53/12 od 12. srpnja 2018. sud je utvrdio kako niti E.H. d.o.o. niti odgovorne osobe E. H. A d.o.o. nisu optužene da bi prilikom sklapanja spornog Sporazuma počinile kazneno djelo. Optužen je isključivo suvlasnik E.H. d.o.o. H.V. time da se istome na teret stavlja to što je dogovorena cijena nekretnina od 129 EUR/m2 za jednokratno plaćanje dok je za obročno plaćanje cijena dogovorena u iznosu od 149 EUR/m2, te da će plaćanje zemljišta vršiti Javna ustanova G.s. iz državnih poticajnih sredstava dobivenih za financiranje komunalne infrastrukture i priključaka i/ili financiranje kupnje zemljišta za lokaciju V.N. prema priljevu, znajući da nisu izrađena potrebna urbanistička rješenja te da ni Grad V., ni Javna ustanova G.s. ne raspolažu sredstvima za jednokratno namirenje ugovorenog iznosa kupoprodajne cijene. Čak i kad bi H.V. bio osuđen za počinjenje kaznenog djela koje mu se stavlja na teret Sporazum ne bi bio ništetan, već eventualno pobojan zbog prekomjernog oštećenja uslijed očitog nerazmjera uzajamnih činidbi, time da pravo da se zahtjeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja, a koji prekluzivni rok je protekao prije podnošenja tužbe od strane Grada V. i Javne ustanove G. s.

Među strankama je sporno je li Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza sklopljen između parničnih stranaka 18. veljače 2011. ništetan, te pripada li E.H. d.o.o. pravo na isplatu ugovorne kupoprodajne cijene.

U tijeku postupka sud je izvršio uvid u cjelokupnu dokumentaciju koja se nalazi u spisu, saslušao je svjedoke A.R., R.P., J.K., B.G., I.L., J.K., V.K., te je saslušao odgovorne osobe parničnih stranaka i to direktoricu E.H. d.o.o. N.K., gradonačelnika Grada V. I.Č. i ravnatelja Javne ustanove G. s. Z.S.

Cijeneći provedene dokaze na način propisan čl. 8. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 88/01, 117/03, 84/0, 123/08, 57/11, 25/13, 43/13 u nastavku ZPP), na temelju svakog pojedinog provedenog dokaza, svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, kao i na temelju pravila o teretu dokazivanja, sud je utvrdio da sporni Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza sklopljen između parničnih stranaka 18. veljače 2011. Nije ništetan, te da Grad V. i Javna ustanova G.s. duguju E. H. d.o.o. utuženi iznos od 1.888.277,00 EUR u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB za EUR/Kn na dan plaćanja, sa zateznim kamatama u visini eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za osam postotnih poena, počevši od 16. svibnja 2011. pa do isplate.

U pogledu provedenih dokaza valja reći da sud vjeruje iskazima svih saslušanih osoba, no svoju odluku nije temeljio na iskazima saslušanih svjedoka A.R., R.P., J.K., B.G., I.L., obzirom se u pogledu zahtjeva za utvrđenje ništetnosti radilo o pravnom pitanju, te činjenice o kojima su iskazivali navedeni svjedoci: da nije ishođena suglasnost Ministarstva graditeljstva za kupnju nekretnina, da nije osigurano financiranje kupnje zemljišta od strane Ministarstva, da nisu bila osigurana sredstva za kupnju nekretnina u proračunu Grada V. a, da se o odluci od 25. siječnja 2011. raspravljalo samo na sjednici gradskog vijeća bez rasprave na odboru za statutarno pravna pitanja i ostalo o čemu su opširno iskazivali saslušani svjedoci, ne utječu na ništetnost Sporazuma.

Naime, čak i kada bi uslijed okolnosti o kojima su iskazivali svjedoci sklapanje ugovora o kupoprodaji bilo zabranjeno Gradu V. i Javnoj ustanovi G. s. (a
što nije) ugovor bi temeljem odredbe čl. 322. st. 2. ZOO bio valjan, obzirom mjerodavni zakoni, koji su bili na snazi u vrijeme sklapanja Sporazuma, nisu ništa drugo predvidjeli za konkretan slučaj, a strana koja je povrijedila zakonsku zabranu snosila bi odgovarajuće posljedice.

Sud nije od Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama pribavljao potpisanu zabilježbu sa sastanka od 4. studenog 2009. niti anketno očitovanje Javne ustanove G. s. iz 2009. obzirom činjenice koje bi se utvrdile navedenim dokazima ne utječu
na ništetnost Sporazuma.

O tužbenom zahtjevu radi utvrđenja ništetnosti Sporazuma o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza.

Člankom 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/08, 78/2015, 29/2018, u nastavku ZOO) propisano je da je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Stavkom 2. istog članka propisano je da ako je sklapanje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor je valjan ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povrijedila zakonsku zabranu snosit će odgovarajuće posljedice.

Člankom 270. st. 1. ZOO-a propisano je da kad je činidba nemoguća, nedopuštena, neodređena ili neodrediva, ugovor je ništetan.

Člankom 271. propisano je da je činidba nedopuštena ako je protivna Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva.

Člankom 273. ZOO-a propisano je da pobude iz kojih je ugovor sklopljen ne utječu na njegovu valjanost. Ali ako je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor i ako je to drugi ugovaratelj znao ili morao znati, ugovor će biti bez učinka. Odredba o nedopuštenosti činidbe primjenjuje se i na pobude za sklapanje ugovora.

Člankom 44. Zakona o proračunu propisano je da proračunski korisnici državnog proračuna mogu preuzeti obveze na teret državnog proračuna tekuće godine samo za namjene i do visine utvrđene financijskim planom ako su za to ispunjeni svi zakonom i drugim propisima utvrđeni uvjeti, osim ako ovim Zakonom nije drugačije propisano. Proračunski korisnici državnog proračuna mogu preuzeti obveze po ugovorima koji zahtijevaju plaćanje u sljedećim godinama neovisno o izvoru financiranja, samo, uz suglasnost Vlade, a na prijedlog ministra financija. Plaćanja koja proizlaze iz obveza preuzetih u skladu s ovim člankom proračunski korisnici državnog proračuna moraju kao obvezu uključiti u financijski plan u godini u kojoj obveza dospijeva. Odredbe ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju na jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave.

Člankom 87. Zakona o proračunu propisano je da se jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave može dugoročno zadužiti samo za investiciju koja se financira iz njezina proračuna, a koju potvrdi njezino predstavničko tijelo uz suglasnost Vlade, a na prijedlog ministra financija. Ugovor o zaduživanju sklapa načelnik, gradonačelnik, župan na osnovi donesenog proračuna, uz suglasnost Vlade, a na prijedlog ministra financija. Suglasnost iz stavka 1. ovoga članka obvezni je prilog ugovora o zaduživanju. Suglasnost se ne izdaje ako je zahtjev u suprotnosti sa zakonom. Ugovor sklopljen protivno odredbama stavka 2. ovoga članka ništetan je.

Člankom 3. točka 59. Zakona o proračunu propisano je da je zaduživanje uzimanje kredita, zajma ili izdavanje vrijednosnih papira.

Člankom 11. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji propisano je da agencija pribavlja građevinsko zemljište za izgradnju stanova uz naknadu, odnosno po cijeni koja ne može biti viša od tržišne vrijednosti koja čini osnovicu za obračun poreza na promet nekretnina, o čemu mišljenje daje nadležna Porezna uprava.

a) o razlogu za ništetnost sporazuma pozivom na odredbe Zakona o društveno poticanoj

stanogradnji.

Temeljem svih provedenih dokaza sud zaključuje kako ne postoji razlog za ništetnost Sporazuma temeljem odredaba Zakona o društveno poticanoj stanogradnji.

Nije sporno da je čl. 11. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji propisano da agencija pribavlja građevinsko zemljište za izgradnju stanova uz naknadu, odnosno po cijeni koja ne može biti viša od tržišne vrijednosti koja čini osnovicu za obračun poreza na promet nekretnina, o čemu mišljenje daje nadležna Porezna uprava, no citirana odredba ne predstavlja prisilni propis. Naime, prisilni propis je propis koji obvezuje na jedno čvrsto određeno ponašanje koje zakonodavac smatra posebno važnim za pravni poredak, za pravnu sigurnost I za vladavinu prava i koje ponašanje svakako hoće postići. Prisilni propisi nisu formulirani na isti način pa se tako nekad jasno određuje da je posljedica nepoštivanja određenog propisa ništetnost, odnosno da ugovor nema pravni učinak, a nekad se posredno upotrebljavaju izrazi „mora“, „zabranjuje“ i sl. U konkretnom slučaju zakonodavac odredbu članka 11. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji nije formulirao na takav način da bi se moglo zaključiti da odredba čl. 11. predstavlja prisilni propis, pa da bi Sporazum sklopljen protivno odredbi čl. 11., bio ništetan u smislu odredbe čl. 322. st. 1. ZOO-a. Zbog navedenog činjenica da kupoprodajna cijena nije formirana temeljem mišljenja nadležne uprave, već na temelju procjene vještaka D.M. ne predstavlja razlog za ništetnost Sporazuma.

b) o razlogu ništetnosti sporazuma pozivom na odredbu čl. 44. i čl. 87. Zakona o proračunu

Temeljem svih provedenih dokaza sud zaključuje kako ne postoji razlog za ništetnost Sporazuma temeljem odredaba čl. 44. i čl. 87. Zakona o proračunu.

U smislu argumentacije navedene pod točkom a) sud zaključuje kako odredba čl. 44. Zakona o proračunu ne predstavlja prisilni propis. Tome u prilog govori i činjenica da zakonodavac ponašanje protivno navedenoj odredbi ne sankcionira ništetnošću ugovora, a za postupanje suprotno odredbi čl. 44. predviđa isključivo prekršajnu odgovornost. U konkretnom slučaju zakonodavac odredbu članka 44. Zakona o proračunu nije formulirao na takav način da bi se moglo zaključiti da navedena odredba predstavlja prisilni propis, pa da bi Sporazum sklopljen protivno odredbi čl. 44. Zakona o proračunu, bio ništetan u smislu odredbe čl. 322. st. 1. ZOO-a.

U pogledu odredbe čl. 87. Zakona o proračunu sud zaključuje da se u konkretnom slučaju radi o prisilnom propisu. No, odredba čl. 87. Zakona o proračunu regulira zaduživanje jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, a ne regulira preuzimanje obveza na teret proračuna tekuće godine i slijedećih godina (kako to čini odredba čl. 44. Zakona o proračunu). U konkretnom slučaju, a imajući u vidu odredbu čl. 3. t. 59. Zakona o proračunu kojom je propisano da je zaduživanje uzimanje kredita, zajma ili vrijednosnih papira, sud zaključuje da se odredba čl. 87. Zakona o proračunu ne primjenjuje na pravni odnos parničnih stranaka obzirom Grad V. spornim Sporazumom nije sklopio ugovor o zaduživanju iz čl. 87. st. 2. Zakona o proračunu jer nije uzeo kredit niti zajam niti je izdao vrijednosne papire, već je sklopio ugovor o kupoprodaji te preuzeo obveze na teret proračuna, a što je regulirano odredbom čl. 44. Zakona o proračunu.

c) o razlogu ništetnosti pozivom na nedopuštenost i nemoralnost pobuda

Tijekom postupka Grad V. i Javna ustanova G.s. samo paušalno tvrde da je odlučujuća pobuda za sklapanje spornog Sporazuma bila sklapanje Sporazuma po
nezakonito utvrđenoj cijeni, s ciljem zarade tuženika na enormnoj razlici između realne tržišne vrijednosti i kupoprodajne cijene predmetnih nekretnina te eventualne kasnije podjele tako nezakonitog stečajnog iznosa s odgovornim osobama tužitelja koje su u suradnji s tuženikom omogućili provedbu opisane kupoprodaje na štetu oba tužitelja, odnosno, javnih sredstava kojima isti raspolažu.

Za navedene tvrdnje Grad V. i Javna ustanova G.s. tijekom postupka ne nude nikakve dokaze. Osim toga, navedene tvrdnje su u suprotnosti s provedenim dokazima, odnosno u suprotnosti s iskazima I.Č., N.K. i V.K.

Iz provedenog postupka proizlazi da je Sporazum sklopljen nakon provedenog postupka javljanja na natječaj raspisan od strane Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, pregovora oko kupoprodajne cijene te nakon donošenja Odluka Gradskog vijeća Grada V.od 22. prosinca 2012. i 25. siječnja 2011.

Na temelju provedenih dokaza sud zaključuje kako Grad V. i Javna ustanova G. s. nisu dokazali da bi pobuda za sklapanje sporazuma bila sklapanje ugovora po nezakonito utvrđenoj cijeni s ciljem zarade tuženika na enormnoj razlici između realne tržišne vrijednosti i kupoprodajne cijene predmetnih nekretnina te eventualne kasnije podjele tako nezakonitog stečajnog iznosa s odgovornim osobama tužitelja, pa Sporazum nije ništetan zbog nedopuštenosti i nemoralnosti pobuda.

d) o razlogu ništetnosti pozivom na protivnost sporazuma moralu društva

Tijekom postupka Grad V. i Javna ustanova G.s. paušalno ističu
kako je temeljna svrha Sporazuma te postupanja odgovornih osoba i suvlasnika ugovornih strana u predmetno vrijeme bila da se nezakonito i nemoralno novcem poreznih obveznika kupuje zemljište po cijeni koja višestruko premašuje realnu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina, a radi nezakonitog stjecanja i očite međusobne podjele tako nezakonito stečene imovinske koristi, i sve to upravo za stanogradnju poticanu javnim sredstvima, cilj koje gradnje bi, sukladno izričitoj odredbi čl. 1. ZDPS-a, trebalo biti (…) zadovoljavanje stambenih potreba i poboljšanja kvaliteta stanova što šireg kruga građana, kao i unapređenje graditeljstva (…)", a ne "izvlačenje sredstava" iz gradskog (ili državnog) proračuna za korist pojedinaca.

Na temelju provedenih dokaza sud zaključuje kako Grad V. i Javna ustanova G. s. nisu dokazali da bi Sporazuma bio protivan moralu društva. Naime, da bi se ugovor mogao smatrati suprotnim moralu društva, priroda ugovora mora biti suprotna moralu društva, pri čemu za primjenu odredbe čl. 322. ZOO nije odlučno kakve su bile okolnosti u kojima je ugovor sklopljen i kakvo je bilo postupanje stranaka. U konkretnom slučaju Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza predstavlja ugovor o kupoprodaji nekretnina, a koji ugovor svojim sadržajem nije suprotan moralu društva.

Eventualno nemoralno postupanje odgovornih osoba parničnih stranaka ugovor ne čini ništavim, time da se ističe kako tijekom postupka Grad V. i Javna ustanova Gradski stanovi nisu dokazali nemoralno postupanje odgovornih osoba parničnih stranaka tijekom pregovora i sklapanja spornog Sporazuma, niti su dokazali da se nezakonito i nemoralno novcem poreznih obveznika kupuje zemljište po cijeni koja višestruko premašuje realnu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina, a radi nezakonitog stjecanja i očite međusobne podjele tako nezakonito stečene imovinske koristi.

e) o razlogu ništetnosti pozivom na protivnost sporazuma prisilnim propisima kaznenog prava

Temeljem svih provedenih dokaza sud zaključuje kako ne postoji razlog za ništetnost Sporazuma zbog protivnosti Sporazuma propisima kaznenog prava.

Uvidom u optužnicu Državnog odvjetništva, Ureda za suzbijanje korupcije I organiziranog kriminala broj K-US-167/10, K-PO-US-5/11 od 21. rujna 2012., kao i presudu Županijskog suda u Zagrebu K-Us-53/12 od 12. srpnja 2018. sud je utvrdio kako niti E.H. d.o.o. niti odgovorne osobe E. H. A d.o.o. nisu optuženi da bi prilikom sklapanja spornog Sporazuma počinili kazneno djelo. Optužen je isključivo suvlasnik E.H. d.o.o. H.V. time da se istome na teret stavlja to što je dogovorena cijena nekretnina od 129 EUR/m2 za jednokratno plaćanje dok je za obročno plaćanje cijena dogovorena u iznosu od 149 EUR/m2, te da će plaćanje zemljišta vršiti Javna ustanova G. s. iz državnih poticajnih sredstava dobivenih za financiranje komunalne infrastrukture i priključaka i/ili financiranje kupnje zemljišta za lokaciju V.N. prema priljevu, znajući da nisu izrađena potrebna urbanistička rješenja te da ni Grad V., ni Javna ustanova G.s. ne raspolažu sredstvima za jednokratno namirenje ugovorenog iznosa kupoprodajne cijene.

Čak i kad bi H.V. bio osuđen za počinjenje kaznenog djela koje mu se stavlja na teret, Sporazum ne bi bio ništetan, već eventualno pobojan zbog prekomjernog oštećenja uslijed očitog nerazmjera uzajamnih činidbi, time da pravo da se zahtjeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja.

f) o razlogu ništetnosti pozivom na protivnost Sporazuma Odluci Gradskog vijeća Grada V.

Temeljem svih provedenih dokaza sud zaključuje kako ne postoji razlog za ništetnost Sporazuma zbog protivnosti Sporazuma Odluci Gradskog vijeća Grada V.

Nije sporno da je Gradsko vijeće Grada V.donijelo odluku KLASA: 370- 01/10-01/11, URBROJ: 2186/01-02-10-16, a 25. siječnja 2011. kojom je Gradsko vijeće prihvatilo prijedlog Povjerenstva za donošenje odluke o kupnji zemljišta i prijedlog upravnog vijeća Javne ustanove G. s. te je suglasno da se s vlasnicima zemljišta, (…) čiji su vlasnici (…) i E. d.o.o., sklope sporazumi o kupnji zemljišta po sada utvrđenoj cijeni od 129,00 EUR/m2, uz odgodu plaćanja prilagođenu dinamici osiguranja sredstava i mogućnostima izgradnje i prodaje stanova, te je odlučeno da će po prihvaćanju urbanističkog plana uređenja ili urbanističkih rješenja, Javna ustanova G.s. i Grad V. će, sukladno utvrđenim etapama iz 2. faze, na temelju sporazuma iz prethodnog članka, uzimajući u obzir promjenu cijene za vrijednost troška kapitala, rješavati imovinske odnose za potrebe izgradnje stanova po programima društveno poticane stanogradnje.

Dakle, Gradsko vijeće Grada V. donijelo je odluku da se sklope ugovori o
kupoprodaji zemljišta po cijeni od 129,00 EUR/m2 uz odgodu plaćanja prilagođenu dinamici osiguranja sredstava i mogućnostima izgradnje i prodaje stanova uzimajući u obzir promjenu cijene za vrijednost troška kapitala, iz čega proizlazi da sam Sporazum nije protivan Odluci gradskog vijeća Grada V.

No, čak i u slučaju kada bi Sporazum bio protivan Odluci gradskog vijeća Grada V., Sporazum ne bi bio ništetan, već eventualno pobojan zbog prekomjernog oštećenja uslijed očitog nerazmjera uzajamnih činidbi, time da pravo da se zahtjeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja.

O tužbenom zahtjevu radi utvrđenja ništetnosti kupoprodajne cijene utvrđene u čl. 2.Sporazuma o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza u dijelu koji prelazi iznos kupoprodajne cijene od 400,00 kn/m2.

Člankom 375. ZOO regulirano je prekomjerno oštećenje uslijed očitog nerazmjera uzajamnih činidaba te je propisano da ako je između činidaba ugovornih strana u dvostrano obveznom ugovoru postojao u vrijeme sklapanja ugovora očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti morala znati. Pravo da se zahtijeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od dana njegova sklapanja.

Rok od godine dana je objektivan i prekluzivan rok, te nakon proteka godine dana od dana sklapanja ugovora oštećena strana više nema pravo zahtijevati poništaj ugovora.

Kako nije sporno da je Sporazum sklopljen 18. veljače 2011., a da je tužba Grada V.i Javne ustanove G. s. radi utvrđenja ništetnosti kupoprodajne cijene utvrđene u čl. 2. Sporazuma o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticane stanogradnje na lokaciji V. N. – II. faza u dijelu koji prelazi iznos kupoprodajne cijene od 400,00 kn/m2 podnesena preporučeno putem pošte 5. svibnja 2014., to je ista podnesena nakon proteka prekluzivnog roka.

Slijedom iznijetog, sud zaključuje kako sporni Sporazum nije protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima niti moralu društva, a zahtjev radi utvrđenja ništetnosti kupoprodajne cijene iz čl. 375. ZOO-a podnesen je po proteku prekluzivnog roka iz navedenog članka, pa su tužbeni zahtjevi tužitelja Grad V. i Javna ustanova Gradski stanovi neosnovani te ih je valjalo odbiti kao neosnovane i odlučiti kao pod točkom 2. i 3. izreke presude.

O tužbenom zahtjevu E. H. d.o.o. radi isplate kupoprodajne cijene.

Tijekom postupka je nesporno utvrđeno da su parnične stranke sklopile Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V. Novaka – II faza od 18. veljače 2011. te da je temeljem navedenog Sporazuma E.H. d.o.o. prodao Javnoj ustanovi G. s. i Gradu V. svoje nekretnine čest. kat. broj 3738 oranica kod Sv. Ane sa 6027 i čest. kat. broj 3739/1 oranica kod Sv. Ane sa 5820 m2 upisane u z.k.ul. broj 1376 k.o. V. (u osnivanju) te čest. kat 3754/4 oranica za Sv. Anom sa 826 m2 upisana u z.k. ul. broj 13874 k.o. V. (u osnivanju) za cijenu od najmanje 1.634.817,00 EUR do 1.888.277,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB za EUR/kn na dan plaćanja.

Nije sporno da su stranke ugovorile da će ugovorena cijena u slučaju jednokratne isplate iznositi 129,00 EUR/m2, a da se u slučaju obročne otplate cijena biti isplaćena u pet obroka i to prvi obrok u visini 450.000,00 EUR do 15. svibnja 2011., drugi obrok u visini 420.000,00 EUR do 31. siječnja 2012., treći obrok u visini 420.000,00 EUR do 28. Veljače 2013., četvrti obrok u visini 420.000,00 EUR do 28. veljače 2014. i peti obrok u visini 178.277,00 EUR do 28. veljače 2015., čime bi ukupno isplatili iznos od 1.888.277,00 EUR.

Nije sporno kako Javna ustanova G.s. i Grad V. nisu bili u mogućnosti ugovorenu cijenu isplatiti jednokratno, niti je sporno da Javna ustanova G. s. i Grada V.nisu isplatili E.H. d.o.o. niti jedan dio kupoprodajne cijene.

Tijekom postupka sud nije utvrdio da bi Sporazum o kupoprodaji nekretnina za izgradnju projekta društveno poticajne stanogradnje na lokaciji V. N. – II faza bio ništetan.

Kako je odredbom čl. 2.5. Sporazuma ugovoreno da će plaćanje zemljišta vršiti Ustanova iz državnih poticajnih sredstava (…) dobivenih za financiranje komunalne infrastrukture i priključka prema priljevu, a razliku sredstava potrebnih za kupnju zemljišta osigurat će Grad, sud zaključuje da je ugovorena solidarnost na strani dužnika jer bez obzira na to uplati li (ili ne uplati) Javna ustanova G.s. dio sredstava, cjelokupnu razliku sredstava potrebnih za kupnju zemljišta osigurat će Grad V..

Zbog navedenog valjalo je temeljem odredbe čl. 376. ZOO tužbeni zahtjev E.H. d.o.o. usvojiti i obvezati Javnu ustanovu G. s. i Grad V. da solidarno isplate E.H. d.o.o. utuženi iznos od 1.888.277,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB za EUR/kn na dan plaćanja, kao pod točkom 1. izreke presude.

Odluka o trošku parničnog postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. u svezi članka 155. ZPP budući su Grad V. i Javna ustanova G.s. u cijelosti izgubili parnicu, pa je sud Grad V. i Javna ustanova G.s. solidarno obvezao da E.H. d.o.o. naknade traženi trošak postupka u iznosu od 2.476.012,50 kn, a koji trošak se odnosi na zastupanje tužitelja po punomoćniku odvjetniku i to za:
- sastav tužbe od 26. veljače 2014. u iznosu od 83.920,00 kn,

- sastav podneska od 9. listopada 2014. u iznosu od 83.920,00 kn,

- zastupanje na ročištu održanom 13. studenog 2014. u iznosu od 83.920,00 kn,
- sastav podneska (odgovor na tužbu) od 1. prosinca 2014. u predmetu P-175/2014 u iznosu od 79.950,00 kn,

- zastupanje na ročištu održanom 10. veljače 2015 (spojen P-175/14) u iznosu od 163.910,00 kn,

- zastupanje na ročištu održanom 24. ožujka 2015. u iznosu od 163.910,00 kn,
- zastupanje na ročištu održanom 19. svibnja 2015. u iznosu od 163.910,00 kn,
- zastupanje na ročištu održanom 8. srpnja 2015. u iznosu od 163.910,00 kn,
- zastupanje na ročištu održanom 29. rujna 2015. u iznosu od 163.910,00 kn,

- sastav podneska od 23. kolovoza 2017. u iznosu od 163.910,00 kn,

- ročište (odgoda) 18. travnja 2018. u iznosu od 500,00 kn,

- ročište (odgoda) 28. lipnja 2018. u iznosu od 500,00 kn,

- ročište (odgoda) 11. listopada 2018. u iznosu od 500,00 kn,

- ročište (odgoda) 27. studenog 2018. u iznosu od 500,00 kn,

- zastupanje na ročištu održanom 18. veljače 2019. u iznosu od 163.910,00 kn,
- zastupanje na ročištu održanom 21. ožujka 2019. u iznosu od 163.910,00 kn,
- zastupanje na ročištu održanom 7. svibnja 2019. u iznosu od 163.910,00 kn,
- zastupanje na ročištu održanom 8. svibnja 2019. u iznosu od 163.910,00 kn,
sve uz pripadajući PDV od 25%, u ukupnom iznosu od 493.202,50 kn
a koji trošak je odmjeren u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, te trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 5.000,00 kn i sudsku pristojbu na presudu u iznosu od 5.000,00 kn.

Sud je E.H. d.o.o. nije priznao zatraženi trošak u ukupnom iznosu od 310.412,50 kn za:

- sastav podneska od 7. studenog 2014. u iznosu od 83.920,00 kn uz pripadajući PDV u iznosu od 20.980,00 kn, jer navedeni trošak podneska nije bio potreban za vođenje parnice obzirom je sve izneseno u podnesku moglo biti navedeno na ročištu održanom 13. studenog 2014.

- sastav podneska od 3. srpnja 2015. u iznosu od 163.910,00 kn uz pripadajući PDV u iznosu od 40.977,50 kn, jer navedeni trošak podneska nije bio potreban za vođenje parnice obzirom je sve izneseno u podnesku moglo biti navedeno na ročištu održanom 8. srpnja 2015.
- za zastupanje na ročište za objave presude u iznosu od 500,00 kn uz pripadajući PDV u iznosu od 125,00kn, a koji trošak nije bio potreban za vođenje parnice, obzirom sud presude objavljuje na e-Oglasnoj ploči.

S U D A C :

Iris Hatvalić-Nemec

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u Zagrebu, pisano, u tri (3) primjerka, a koja se podnosi se putem ovog suda u roku od osam (8) dana, time da rok za podnošenje žalbe za stranku koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu presude teče od dana kada je održano ročište na kojem je presuda objavljena, dok za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje teče od dana dostave pisanog otpravka presude.

DNA:

- tužitelju, po punomoćnici J.V., odvjetnici u OD Korušić, Hrg i Vukalović j.t.d. iz V.

- prvo tuženiku, po punomoćniku K.J., odvjetniku u OD Jelaković & partneri j.t.d. iz V.a

- drugo tuženiku, po punomoćniku K.J., odvjetniku u OD Jelaković & partneri j.t.d. iz V.