KAPARA  

Prodaja buduće stvari  

(Čl. 303. st. 1. Zakona o obveznim odnosima – NN 35/05; 41/08; 125/11) 

Ukoliko se radi o prodaji buduće stvari, koja nije određena predugovorom, isplata određenog iznosa novca temeljem takvog predugovora ne smatra se kaparom.  

„U konkretnom slučaju, posebno imajući na umu da se radilo o prodaji buduće stvari, ne može se isplata predmetnog novčanog iznosa temeljem predugovora smatrati kaparom iz više razloga. Osnovni argumenti, da se ne radi o kapari, su da je namjena razlike iznosa, koji s naslova prodaje nekretnine tužitelja ostaje nakon podmirenja kreditne obveze tužitelja prema Z. banci, određena pisanim i izvršenim ugovorom o prodaji od 07. svibnja 2007.g., kojim se namjena, još uvijek neutvrđene neutrošene razlike preostale prodajne cijene, označava kao predujam za apartman od 45 do 50 m2 – o čemu će se sklopiti poseban ugovor. Dakle, namjena tog iznosa nije da on predstavlja kaparu, niti se ona može dati bez ikakvih podataka koji se odnose na individualizaciju buduće stvari, tj. temeljnih podataka za buduću nekretninu (a osnovni podaci za nekretninu su, prema čl. 9. st. 1. ZV-a, zemljišna čestice odnosno zemljišnoknjižni uložak, za etažnu jedinicu i određenje suvlasničkih prava u zgradi u smislu čl. 66. st. 1. ZV-a). U tom ugovornom članku (čl. 2. navedenog ugovora) ne navodi se da li se predviđa prodaja gotovog apartmana ili onog koji će se graditi, u kojoj zgradi je taj apartman ili će biti, kakva suvlasnička prava na nekretnini temeljem takve kupnje za kupca slijede itd. Nema nikakve dvojbe da pri kupnji buduće stvari (nekretnine – stambene jedinice) zahtjev forme i sadržaj ugovora ima poseban značaj, pa, po ocjeni ovoga suda, da bi se moglo prihvatiti da je takva stvar u takvu svrhu individualizirana u dovoljnoj mjeri (odrediva), nužno je da prethodno budu razriješene pravne i administrativne pretpostavke da prodavatelj (investitor; graditelj) može pristupiti gradnji i na pouzdan način odrediti koju stvar prodaje (da je izvjesno da su ostvarene pretpostavke koje mu omogućuju da izgradi stambenu jedinicu točno određenih karakteristika, u vezi koje se sklapa kupoprodajni ugovor). Dakle, u navedenom smislu bilo bi nužno da se uopće, na ozbiljan način, može pristupiti prodaji buduće stvari, da se prodavatelj legitimira kao vlasnik zemljišta i ovlašteni graditelj u građevinskoj dokumentaciji precizno individualizirane stambene jedinice, u stambenoj zgradi konkretne veličine stambenog prostora (podatak nužan radi utvrđenja veličine suvlasničkog udjela kupca u odnosu na cjelokupnu nekretninu), što je u konkretnom slučaju izostalo. Posebno treba ukazati na činjenicu da se predmetnim predugovorom kupcu nameće obveza sudjelovanja u kupnji dijela zemljišta – potrebnog za put, dakle, za formiranje građevinske parcele, odnosno za ostvarenje jedne od bitnih pretpostavki da bi se uopće ishodila građevinska dokumentacija, pri čemu nije definirano na koji način bi sudjelovanje tužitelja u kupnji takve parcele utjecalo na status njihovih prava na cjelokupnoj nekretnini.“  

  Županijski sud u Varaždinu, 13 Gž-5151/11-2 od 14. veljače 2012.