PREDUGOVOR   

 Određenost predmeta i cijene predmeta predugovora 

 (Čl. 268. Zakona o obveznim odnosima - NN 35/05; 41/08; 125/11)  

 Ukoliko u predugovoru nisu određeni a niti odredivi predmet prodaje i cijena, tada se takav predugovor ne može smatrati glavnim ugovorom.  

„Ovaj sud ne prihvaća kvalifikaciju sadržaja predmetnog predugovora iz razloga što ocjenjuje da niti predmet prodaje niti cijena iz predugovora nisu određeni, a niti odredivi temeljem podataka iz predugovora. Naime, predmet prodaje je buduća stvar, stan koji je trebao biti izgrađen u zgradi koja će se tek izgraditi. U čl. 1. Predugovora spominje se da će se zgrada izgraditi na dijelu čkbr. __/1 i dijelu čkbr. __/2 k.o. S., te da se zgrada i stan trebaju izgraditi prema idejnom rješenju projekta broj _/07 (izgrađenog od ovlaštenog arhitekta). Za stan je navedeno da je veličine oko 50 m2 i da će se površina definirati glavnim ugovorom, odnosno glavnim projektom i projektom etažiranja. Tumačeći naprijed reproduciranu odredbu ugovora, proizlazi da se ugovorom uopće ne određuje na kojem dijelu zemljišnoknjižnih čestica će biti locirana predmetna zgrada (koje veličine), pa se prema tome, može zaključiti da su predmetnim predugovorom tužitelji trebali steći etažnu jedinicu (stan) u zgradi na predmetnoj čestici, a da nije ugovorom određena niti površina čestice, niti neto površina (korisna) pojedinih stambenih jedinica, odnosno ukupna korisna stambena površina, iz čega ostaje potpuno nedefinirano o kojoj se veličini zemljišta i zgrade radi i u kojim suvlasničkim omjerima da bi tužitelji trebali postati suvlasnici zemljišta i zajedničkih dijelova zgrade, te koji su to dijelovi. Nadalje, nije određena niti pozicija stana u predmetnoj zgradi, niti je određeno od čega se stan treba sastojati (od kojih prostorija i koje bi veličine trebale biti prostorije), koji su kriteriji kvalitete izgradnje stana ugovoreni itd. Pozivanje na idejno rješenje nije dostatno da bi bilo izvjesno sve naprijed navedeno, odnosno da bi ugovor bio odrediv glede tog bitnog elementa – određenja predmeta prodaje; idejno rješenje ne daje niti izvjesnost da će gradnja zgrade, pa i stana, biti pravno dopuštena. Slično se odnosi i na cijenu stana: potpuno je neizvjesno koje su referente (relevantne) cijene pet prodavatelja u naselju K., čijim bi aritmetičkim prosjekom trebalo vršiti obračun cijene apartmana. U navedenim okolnostima, maksimalno pravo koje tuženici mogu crpsti iz takvog ugovora je njihovo pozivanje na obvezu sastava glavnog ugovora – u za to predviđenom roku u smislu primjene čl. 269. st. 5. ZOO-a u kojem smislu je pravilno takvo stajalište prvostupanjskog suda.“  

Županijski sud u Varaždinu, 13 Gž 5151/11-2 od 14. veljače 2012.