UGOVOR O KUPOPRODAJI – OBVEZE PRODAVATELJA – ODGOVORNOST ZA MATERIJALNE NEDOSTATKE STVARI – KADA POSTOJE MATERIJALNI NEDOSTACI  

Građevina izgrađena bez ili protivno aktu o građenju 

(čl.401.st.1. Zakona o obveznim odnosima – "Narodne novine" br. 35/05, 41/08 i 125/11) 

Građevina kao sastavni dio nekretnine – predmeta ugovora o kupoprodaji, izgrađena protivno urbanističkim uvjetima te protivno aktu kojim je odobrena gradnja, predstavlja stvar sa materijalnim nedostatkom za koji prodavatelj odgovara kupcu. 

„Tijekom postupka nije bilo sporno da su tužitelj i tuženik sklopili ugovor o kupoprodaji dana 2. 11. 2010.g. temeljem kojeg je tužitelj prodao tuženiku nekretninu koja u naravi predstavlja novosagrađenu zgradu, a iz provedenih dokaza i navoda stranaka proizlazi da je tuženik ostao dužan isplatiti tužitelju iznos od 3.000,00 eura na ime kupoprodajne cijene koji iznos tužitelj i potražuje. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo ( list 16 spisa) da je kupio kuću od tužitelja koji nije ispoštivao kupoprodajni ugovor jer dokumentacija nije uredna; kuća nije ucrtana u katastar, na građevinskoj dozvoli stoji prizemna kuća a kuća je katnica, dok je tužitelj kao prodavatelj rekao da su papiri uredni, pa stoga smatra da nije dužan isplatiti utuženu tražbinu. Prvostupanjski sud ocjenjuje da eventualni problemi u dokumentaciji koje tuženik samo paušalno navodi, a ničim ne dokazuje, nisu nikakva osnova po kojoj bi se isti mogao osloboditi obveze isplate ostatka kupovne cijene i prihvaća tužbeni zahtjev. 

Prvostupanjski sud odlučujući o tužbenom zahtjevu nije vodio računa o odredbama Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", br: 35/05 i 41/08 – dalje: ZOO) u svezi nedostataka prodane stvari. Odredbom čl. 401. st. 1. t. 3. ZOO-a propisano je da ako stvar nema svojstva i odlike koje su izrijekom ili prešutno ugovorene, odnosno propisane postoji materijalni nedostatak prodane stvari. 

Predmet kupnje je nekretnina koju u smislu čl. 9. st.1. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", br: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09– dalje: ZVDSP) čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. Nezakonito izgrađenom zgradom u smislu Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN. br. 86/12 i 143/13) smatra se zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađene bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu. Čl.32. tog Zakona propisano je da rješenje o izvedenom stanju ( kojim se zapravo legalizira građevina) nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena. Prema čl. 106. st.1. Zakona o gradnji (NN br.153/13) građenju građevine može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a graditi se mora u skladu s tom dozvolom, ako tim Zakonom ili propisom donesenim na temelju tog Zakona nije drukčije propisano. Nadalje, sukladno čl. 107. st. 2. tog Zakona građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdana i ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine.  

 U skladu sa navedenim, prema ocjeni ovog suda valjan je ugovor o kupoprodaji nekretnine na kojoj je izgrađena građevina bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, no tada postoji materijalni nedostatak prodane stvari, jer nekretnina nema propisana svojstva u smislu čl. 401.st.1. ZOO-a, a tuženik je tvrdio da se radilo i o ugovorenim svojstvima, jer je tijekom postupka isticao da mu je tužitelj rekao da su papiri u redu. Radi pogrešnog pravnog pristupa da eventualni problemi u dokumentaciji nisu nikakva osnova po kojoj bi se tuženik mogao osloboditi obveze isplate ostatka cijene, prvostupanjski sud nije niti utvrđivao odlučne činjenice ima li prodana stvar materijalnih nedostataka, radi li se o takvom nedostatku koji je bio poznat prodavatelju ili mu nije mogao ostati nepoznat i je li prigovor tuženika za sniženje cijene radi nezakonito izgrađenog objekta na nekretnini koja je bila predmetom prodaje osnovan, radi čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno pa je time i materijalno pravo pogrešno primijenjeno kada je prihvaćen tužbeni zahtjev.“ 

Županijski sud u Bjelovaru, Gž-319/14-3, od 4. V. 2015.